Статья 292 Гражданского кодекса РФ в новой редакции

Статья 292 Гражданского кодекса РФ в новой редакции

Статья 292 Гражданского кодекса РФ в новой редакции

Купить квартиру, продать квартиру, улучшить жилищные условия – в конечном итоге любая сделка влечет за собой заключение договора купли-продажи, т.е. подписание документа, порождающего для покупателя и продавца определенные юридические последствия. Законодательство диктует нам определенные требования, которые мы называем существенными условиями договора купли-продажи. В рамках настоящей статьи мы рассмотрим права третьих лиц как существенное условие сделки купли-продажи квартиры. Данное требование изложено в статье 558 ГК РФ и говорит оно о том, что в договоре купли-продажи должны быть указаны лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его отчуждения. Возникает вопрос: кто эти лица и в соответствии с каким законом могут быть сохранены их права?

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Итак, кто?
1. Члены семьи собственника, в том числе бывшие. Но не все. В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Иное установлено статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». В прямом толковании эта статья говорит о праве на жилое помещение бывших членов семьи собственника при прекращении семейных отношений. Однако, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 год распространил ее и на случай перехода права собственности на квартиру. Так, «если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер»
А если член семьи не отказывался от приватизации, а не участвовал в ней по причине того, что ранее уже приватизировал жилье? В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года разъяснено, что исходя из содержания статьи 2 Закона о приватизации жилья передача жилого помещения в собственность граждан возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ) Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование). Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.
2. Лица, пользующиеся жилым помещением по завещательному отказу.
Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.
3. Лица, пользующиеся жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением.
Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.
4. Лица, пользующиеся жилым помещением по договору найма.
Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Такого рода обременение бывает удобным для покупателя, который приобретает квартиру с целью ее дальнейшей сдачи в найм. А если покупатель приобретает квартиру для собственного проживания, то наличие нанимателей его совсем не обрадует. Поэтому, продавец обязан сообщить покупателю о наличии договора найма.
5. Лица, пользующиеся жилым помещением по договору безвозмездного пользования.
Статья 700. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования
1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.
По данной категории лиц необходимо помнить, что в действительности договор безвозмездного пользования часто подписывается с теми, кого необходимо зарегистрировать по месту жительства в квартире. Поэтому не следует забывать юридическую природу данного договора. Так, например, член семьи, зарегистрированный в квартире именно, как член семьи – прекращает право пользования квартирой в момент государственной регистрации сделки (ст.292 ГК РФ) Член семьи, зарегистрированный по договору безвозмездного пользования прекращает право пользования квартирой в момент истечения срока действия или расторжения договора (ст. 700 ГК РФ) И не важно, прописан он в квартире или нет.
Как выявить таких лиц? Увидеть информацию можно из правоустанавливающих документов. Однако, только права пользования по завещательному отказу, пожизненному содержанию с иждивением и по договору найма на срок год и более могут быть зарегистрированы. Иные права могут существовать, но не быть отражены в реестре. При этом отсутствие регистрации договора найма в качестве обременения и отсутствие регистрации по месту жительства и по месту пребывания (проще говоря, прописка) никак не влияет на право пользования помещением, вытекающее из этого договора. То есть, если в свидетельстве мы не видим обременения и в выписке из домовой книги не видим временно зарегистрированных лиц, это еще не означает, что лиц, имеющих право пользования квартирой, нет.
Информацию можно получить из разных источников: беседа с продавцом – нужно уметь задать правильные вопросы, получение документов – не только тех, которые нужны для государственной регистрации, но и тех которые позволяют получить нужную информацию. Серьезный подход к подготовке документов, тщательный анализ получаемой информации позволяют заранее спланировать тактику проведения сделки.
Как прекратить права пользования? Расторгнуть договор найма или договор безвозмездного пользования. Получить заявление от пользователя о прекращении права пользования. А если гражданин опасается дать такое заявление (отношения между собственником и проживающим в квартире пользователем могут быть разные), поможем подготовить заявление от продавца с обязательством о предоставлении приобретаемой взамен квартиры в пользование такому лицу. Или включить это условие в договор купли продажи.
В настоящий момент большинство продавцов и покупателей предпочитают подписание договора купли продажи в простой письменной форме. К сожалению, мы постоянно сталкиваемся с несерьезным, можно сказать, формальным подходом к подготовке проекта договора купли продажи. Взять шаблон и подписать договор просто. Но, каждая фраза имеет значение. Так, например, в одном договоре купли продажи квартиры содержался пункт «В квартире зарегистрированы и проживают Иванов И.И., Иванова В.С.» Банк, кредитующий покупателя этой квартиры, полагая, что такая формулировка договора не гарантирует прекращение права пользования квартирой Ивановых, потребовал предоставления обязательства от данных лиц о прекращении права пользования квартирой. Сделка была 3 года назад, повезло, что продавец знал, где они проживают. По нашей просьбе Ивановы сходили к нотариусу и дали заявление об отказе от права пользования квартирой, которую продали 3 года назад. Если бы в договоре данный пункт прозвучал следующим образом: «В квартире зарегистрированы Иванов И.И., Иванова В.С., которые сохраняют право пользования квартирой до момента снятия с регистрационного учета» или «В квартире зарегистрированы Иванов И.И., Иванова В.С., которые в соответствии со ст.292 ГК РФ утрачивают право пользования квартирой в момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру», таких бы проблем не возникло.
Следует помнить, что ст. 460 ГК РФ устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности позволяет покупателю требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Поэтому так важно объяснить продавцу о важности этой информации.
Коротко подытожим:
1. Член семьи собственника – право сохраняется на срок семейных отношений и прекращается при переходе в статус бывшего члена семьи собственника на основании ст.31 ЖК РФ и при переходе права собственности на квартиру на основании ст.292 ГК РФ.
2. Член семьи собственника или бывший член семьи собственника (если не участвовал в приватизации, в том числе по причине участия в приватизации ранее) – право пользования сохраняется бессрочно, в том числе и при переходе права собственности – статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
3. Лицо, проживающее в квартире на основании завещательного отказа – право пользования жилым помещением сохраняется на срок, указанный в завещательном отказе – ст.33 ЖК РФ.
4. Лица, передавшие квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением – право пользования жилым помещением сохраняется пожизненно – ст.34 ЖК РФ.
5. Лица, проживающие в жилом помещении на основании договора найма – право сохраняется на весь срок договора найма, в том числе при переходе права собственности на квартиру – ст.675 ГК РФ.
6. Лица, проживающие в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования – право сохраняется на весь срок договора безвозмездного пользования, в том числе при переходе права собственности на квартиру – ст.700 ГК РФ.

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Комментарий к Ст. 292 Гражданского кодекса РФ

1. Права членов семьи собственника жилого помещения, если они не являются сособственниками данного помещения, характеризуются ограниченным объемом правомочий — владеть и пользоваться, т.е. проживать в данном помещении. Переход права собственности к третьему лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, т.е. обязывает их прекратить государственную регистрацию по месту жительства с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Указанное положение имеет принципиальное значение, поскольку указанное требование нередко нарушается.

Членам семьи собственника жилого помещения предоставлено также и право требовать устранения нарушений их прав на жилое помещения от любых лиц, в том числе и со стороны собственника помещения.

2. Наряду с правами члены семьи собственника наделяются и обязанностями, в том числе на них возлагается бремя ответственности по обязательствам собственника, возникающим из факта использования жилого помещения. Поскольку члены семьи наравне с собственником пользуются жилым помещением, то они несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из факта пользования.

В случае проживания в отчуждаемом помещении несовершеннолетних лиц, а также лиц, находящихся под опекой или попечительством, прекращение их права пользования жилым помещением допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Указанное положение подлежит применению в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не противоречащей Конституции РФ в той мере, в какой содержащееся в ней регулирование направлено на обеспечение гарантий прав несовершеннолетних. Согласие органа опеки и попечительства требуется лишь в части совершения сделки с имуществом, используемым несовершеннолетними лицами.

3. Судебная практика:

— Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»;

— Определение КС РФ от 15.04.2008 N 320-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Шириной Марины Борисовны на нарушение ее конституционных прав пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации»;

— Определение КС РФ от 03.11.2006 N 455-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Слободского районного суда Кировской области о проверке конституционности пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также жалоб граждан В.А. Вахрамеевой и Е.В. Кожанова на нарушение их конституционных прав этими нормами»;

— Определение КС РФ от 06.03.2003 N 119-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Лазарева Владимира Ивановича на нарушение его конституционных прав положениями статей 28 и 292 Гражданского кодекса Российской Федерации»;

— Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (см. п. 54);

— Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (см. п. 18).

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Комментарий к Ст. 292 ГК РФ

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся его супруг, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Например, дочь собственника жилого помещения зарегистрировала брак, и ее муж поселяется на площади собственника.

Однако при этом собственник заранее оговаривает условия проживания и выделяет молодоженам отдельную комнату. В этом случае молодожены имеют право не на все жилое помещение, а только на выделенную им долю жилой площади. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Дееспособные члены семьи собственника несут солидарную имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

2. Пункт 2 ст. 292 в своей первоначальной редакции закреплял за правом пользования жилым помещением, принадлежащим членам семьи его собственника, свойство следования, в соответствии с которым оно сохранялось при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику, независимо от того, знал или не знал приобретатель жилого помещения о наличии такого обременения.

С 1 января 2005 г. указанное правило изменилось на прямо противоположное. В настоящее время при смене собственника жилого помещения, по каким бы основаниям это не произошло, члены семьи бывшего собственника жилого помещения должны по общему правилу освободить жилое помещение. Данное новшество согласуется с аналогичными переменами в жилищном законодательстве.

По неясным причинам п. 2 ст. 292 связывает рассматриваемое право не со всяким жилым помещением, а лишь с жилым домом и квартирой. Объяснить, почему оно не действует в отношении комнат, не представляется возможным. На наш взгляд, это техническая ошибка разработчиков проекта ГК, которая нуждается в исправлении. До этого момента п. 2 ст. 292 следует толковать расширительно.

3. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи члены семьи собственника жилого помещения рассматриваются в качестве титульных владельцев (см. комментарий к ст. 305 ГК). В связи с этим они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

В положениях п. 3 ст. 292 ГК, в соответствии с которыми рассматриваемое право защищается от нарушений со стороны любых лиц, в том числе и от нарушений со стороны собственника, говорится о вещном характере права членов семьи. Следовательно, речь идет об особом вещном праве.

В ст. 305 ГК говорится о защите прав владельца, не являющегося собственником, о субъектах вещных прав, есть аналогичные нормы.

4. В п. 4 комментируемой статьи содержится традиционная норма, заложенная еще советским брачно-семейным законодательством, о необходимости согласия органа опеки и попечительства (см. коммент. к ст. 34) на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (см. также коммент. к ст. 37). По Федеральному закону от 15.05.2001 N 54-ФЗ действие п. 4 комментируемой статьи расширено: под него подпадают не только несовершеннолетние, но и недееспособные и ограниченно дееспособные (см. коммент. к ст. 29, 30 ГК) члены семьи, если при отчуждении жилого помещения затрагиваются их права и охраняемые интересы. Эта норма действует и тогда, когда указанные лица утратили семейные связи с собственником. По Семейному кодексу (ст. 64) защита прав и интересов детей возложена на их родителей. Они — законные представители своих детей и выступают в таком качестве в отношениях с любыми гражданами и юридическими лицами, в т.ч. и в судах. Но они не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия.

Читайте также  Будет ли повышение зарплат госслужащим в 2022 году

В таких случаях эти органы обязаны назначить представителя для защиты прав и интересов детей. При этом ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители — на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. Участие органа опеки и попечительства необходимо всегда, независимо от того, требуется ли назначить другого представителя для защиты прав и интересов детей, есть ли у несовершеннолетних иное жилое помещение, есть ли противоречия: интересов родителей и собственников жилого помещения, где проживают их дети; родителей и их детей; собственника жилого помещения и проживающих в нем несовершеннолетних членов его семьи.

Орган опеки и попечительства вправе отказать в согласии на отчуждение жилого помещения, если установит, что сделка оставляет несовершеннолетнего члена семьи без постоянного места жительства. Спор с органом опеки и попечительства может быть перенесен в суд. Таким образом, норма этого пункта адресована не только родителям, но и иным собственникам жилого помещения (бабушке, дедушке, тете, дяде и др.), где несовершеннолетние проживают в качестве члена семьи. По аналогии она применима и к тому случаю, когда дети утратили семейные связи с собственником жилого помещения.

5. Применимое законодательство: — ЖК РФ.

6. Судебная практика:

— Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»;

— Определение КС РФ от 15.04.2008 N 320-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Шириной Марины Борисовны на нарушение ее конституционных прав пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации»;

— Определение КС РФ от 03.11.2006 N 455-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Слободского районного суда Кировской области о проверке конституционности пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также жалоб граждан В.А. Вахрамеевой и Е.В. Кожанова на нарушение их конституционных прав этими нормами»;

— Определение КС РФ от 06.03.2003 N 119-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Лазарева Владимира Ивановича на нарушение его конституционных прав положениями статей 28 и 292 Гражданского кодекса Российской Федерации»;

— Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (см. п. 54);

— Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (см. п. 18).

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением .

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом .
3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства .

Комментарий к статье 292 Гражданского Кодекса РФ

1. В отношениях собственности — в отличие от наемных отношений — в договоре коммерческого найма жилого помещения (ст. 677, 679 ГК) закон определяет лиц, совместно проживающих с собственником, и объем их имущественных прав как членов семьи и придает их правам на жилое помещение вещный характер (см. коммент. к ст. 288). Состав семьи собственника жилого помещения определен жилищным законом, к которому отсылает комментируемая статья, и имеет универсальный характер (распространяется и на наемные отношения). К членам семьи относятся супруг собственника, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами его семьи, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.

Условия осуществления членами семьи собственника своего ограниченного вещного права на жилое помещение также определены ГК (см. коммент. к ст. 288) и жилищным законом, к которому ГК отсылает. Проживающие совместно с собственником члены семьи вправе наравне с ним пользоваться его жильем, если при их вселении не было оговорено иное. Это означает, что в условиях пользования жилым помещением может быть и неравенство. Такое же неравенство закон допускает в наемных отношениях в силу договоренности между членами семьи нанимателя либо при вселении, либо в процессе пользования.

Дееспособные члены семьи собственника (см. коммент. к ст. 21), совместно с ним проживающие, несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, аналогично тому, как совершеннолетние члены семьи нанимателя — по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения.

Вещное право членов семьи по времени действия зависит от лично доверительных отношений с собственником (развод супругов, утрата семейных связей между родителями и детьми и т.п.). Их прекращение ведет к прекращению рассматриваемого ограниченного вещного права.

Комментируемая статья не регулирует права лиц, прекративших семейные связи с собственником, но продолжающих проживать с ним. На этот случай право пользования жилым помещением остается за такими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником, но на другой основе. Жилищный закон к отношениям пользования жильем бывшими членами семьи собственника применил нормы о найме жилого помещения, что переводит эти отношения из вещных в обязательственные и значительно сужает объем их правомочий против правомочий членов семьи (основания их выселения теперь такие же, как у нанимателя). К тому же этой норме закона ранее был придан императивный характер, что необоснованно ограничивает принцип свободы договора, установленный ГК (ст. 1, 421).

Таким образом, члены семьи собственника могут быть сособственниками или/и субъектами иного вещного права пользования. Бывшие члены семьи, продолжающие проживать вместе с собственником жилого помещения, становятся нанимателями либо пользуются жильем безвозмездно по договору с собственником.

2. При переходе права собственности на жилой дом или квартиру к новому лицу в ГК предусмотрено общее правило (п. 3 ст. 216 и п. 2 ст. 292) о сохранении вещного права пользования жилым помещением за членами семьи бывшего собственника (при этом из числа объектов права собственности на жилое помещение исключена жилая комната, что трудно объяснить).

Такое решение ГК серьезно обременяет условия отчуждения объекта права собственности на жилье (ст. 558 ГК). Эти условия необходимо учитывать субъектам гражданского оборота. Исключение могут составить случаи, предусмотренные законом. Так, Закон об ипотеке (ст. 78 в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ) изменил регулирование: заложенный жилой дом или квартира в обеспечение возврата кредита (целевого займа), предоставленного кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или жилищное строительство, освобождается в судебном порядке на основе обращения залогодержателем взыскания на это имущества и его реализации.

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает правоохранительную норму права пользования жилым помещением как одним из вещных прав (см. коммент. к ст. 216). Члены семьи имеют такую же возможность защитить свое абсолютное право пользования жилым помещением, как и собственник, — истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения и требовать устранения всяких нарушений их права, в т.ч. исходящих от собственника, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (см. коммент. к ст. 305).

4. В п. 4 комментируемой статьи содержится традиционная норма, заложенная еще советским брачно-семейным законодательством, о необходимости согласия органа опеки и попечительства (см. коммент. к ст. 34) на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (см. также коммент. к ст. 37).

По Федеральному закону от 15.05.2001 N 54-ФЗ действие п. 4 комментируемой статьи расширено: под него подпадают не только несовершеннолетние, но и недееспособные и ограниченно дееспособные (см. коммент. к ст. 29, 30 ГК) члены семьи, если при отчуждении жилого помещения затрагиваются их права и охраняемые интересы. Эта норма действует и тогда, когда указанные лица утратили семейные связи с собственником.

По Семейному кодексу (ст. 64) защита прав и интересов детей возложена на их родителей. Они — законные представители своих детей и выступают в таком качестве в отношениях с любыми гражданами и юридическими лицами, в т.ч. и в судах. Но они не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия.

В таких случаях эти органы обязаны назначить представителя для защиты прав и интересов детей.

При этом ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители — на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.

Участие органа опеки и попечительства необходимо всегда, независимо от того, требуется ли назначить другого представителя для защиты прав и интересов детей, есть ли у несовершеннолетних иное жилое помещение, есть ли противоречия: интересов родителей и собственников жилого помещения, где проживают их дети; родителей и их детей; собственника жилого помещения и проживающих в нем несовершеннолетних членов его семьи. Орган опеки и попечительства вправе отказать в согласии на отчуждение жилого помещения, если установит, что сделка оставляет несовершеннолетнего члена семьи без постоянного места жительства. Спор с органом опеки и попечительства может быть перенесен в суд.

Таким образом, норма этого пункта адресована не только родителям, но и иным собственникам жилого помещения (бабушке, дедушке, тете, дяде и др.), где несовершеннолетние проживают в качестве члена семьи. По аналогии она применима и к тому случаю, когда дети утратили семейные связи с собственником жилого помещения.

Другой комментарий к статье 292 ГК РФ

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся его супруг, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Например, дочь собственника жилого помещения зарегистрировала брак, и ее муж поселяется на площади собственника. Однако при этом собственник заранее оговаривает условия проживания и выделяет молодоженам отдельную комнату. В этом случае молодожены имеют право не на все жилое помещение, а только на выделенную им долю жилой площади. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Дееспособные члены семьи собственника несут солидарную имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

2. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Это положение не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» <1>).

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию (ч. 4 ст. 31 ЖК).

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные ч. ч. 2 — 4 этой статьи.

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

3. Нарушения прав членов семьи собственника на жилое помещение могут иметь место по различным основаниям. Например, член семьи собственника жилого помещения призван на действительную срочную службу в армию. В его отсутствие и без его письменного согласия собственник произвел обмен жилого помещения, при котором существенно ущемляются жилищные права этого члена семьи. В этом случае член семьи собственника жилого помещения вправе обратиться в суд с иском о признании обмена недействительным.

4. Поскольку вслед за принятием в 1991 г. Закона о приватизации жилых помещений не было принято закона об отчуждении приватизированного жилья, который юридически четко и строго регулировал бы все сделки с жильем, на практике выявились многочисленные злоупотребления и нарушения собственниками квартир жилищных прав проживающих с ними несовершеннолетних детей. Продавая приватизированные квартиры, собственники (как правило, алкоголики) нередко не указывали проживающих в них детей, в результате чего дети лишались жилой площади и оказывались на улице. Так, прокурор одного только района Москвы выявил 3000 договоров о передаче жилья в собственность, куда не были включены прописанные на площади дети. Вопрос этот приобретал масштабы социального бедствия. Появились даже детские приюты для жертв квартирных афер, один из них функционирует в подмосковном Зеленограде. Поэтому необходимым и своевременным представляется установленное законом правило о том, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. В случае совершения соответствующей сделки с нарушением указанного требования органы опеки и попечительства вправе предъявить в суд иск о признании такой сделки недействительной.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector