Оформляем договор между риэлтором и клиентом

Оформляем договор между риэлтором и клиентом

Как заключить эксклюзивный договор риэлтору

Самое сложное в работе риэлтора – это работа с возражениями клиента. Часто агенты по продаже недвижимости задают вопрос: «Как заключить эксклюзивный договор риэлтору?». Конечно, необходимо «уговорить» собственника на подписание не просто договора, а эксклюзива. С одной стороны, уговаривать клиента не рекомендуется. Ведь играть роль попрошайки совсем не выгодно для риэлтора. Такой сотрудник будет вызывать у людей только ненависть и жалость, не более.

Как заключить эксклюзивный договор риэлтору

В каждой работе, которая связана с продажей товаров или услуг, должно быть уникальное предложение. Оно дает возможность объяснить клиенту все преимущества дополнительных опций.

  • Целью подписания эксклюзивного договора является продажа недвижимости по определенной стоимости и в определенные сроки.

То есть в данном случае, только риэлтор будет работать с жильем. Если покупатель обращается к собственнику, то тот должен перенаправить клиента агенту.

Как заключить договор с продавцом риэлтору

В первую очередь, собственник недвижимости начинает возражать следующей фразой: «Я не хочу одного риэлтора! Мне нужно несколько агентов. Так квартира продастся намного быстрее». Если населенный пункт с небольшим количеством людей, то такое мнение в целом верное. Но вот в крупных городах (Москва или Санкт-Петербург) в базу риэлторов клиент попадет только после того, как подпишет эксклюзивный договор.

Как же риэлтору заключить договор? Существует несколько способов, убеждающих клиента подписать документацию:

  1. Недвижимость не сможет попасть в общую базу риэлторов.
  2. Продавцы начнут звонить собственнику квартиры и одолевать его одними и теми же вопросами. И это может продолжаться около двух недель. Продавцу нужно будет каждый раз объяснять людям одинаковую информацию. И совсем не факт, что после этого кто-то из покупателей придет на просмотр квартиры. Намного проще один раз рассказать всё об объекте риэлтору, который будет самостоятельно заниматься продажей.
  3. Можно объяснить клиенту, что агент работает не только с помощью основных интернет сайтов по продаже недвижимости. Каждый риэлтор обычно имеет свою схему работы. Именно о ней необходимо рассказать собственнику. Важно дать понять, что его недвижимость будет продана в кротчайшие сроки с помощью агентства недвижимости.
  4. Агент может назвать стоимость расходов, которые требуются на рекламу объявлений каждый месяц. Конечно, будет озвучена общая цена, но нужно дать понять продавцу, что в такие расходы входит только та недвижимость, собственники которой заключили эксклюзивный договор.
  5. Продажа квартиры – дело не быстрое. Собственнику придется постоянно тратить время на показы квартиры покупателям. Это занимает много времени. Риэлтор должен уметь убедить клиента в том, что всеми этими делами может заниматься специалист, а не собственник квартиры.

Как заключить договор аренды с собственником

Эксклюзивный договор риэлтор может заключить с клиентом не только для продажи квартиры, но и для сдачи недвижимости в аренду. Что в этом случае получает арендодатель?

  • Оценка объекта для определения стоимости для сдачи в аренду;
  • Советы, которые помогут арендодателю повысить стоимость жилья;
  • Поиски арендаторов;
  • Показ недвижимости потенциальным арендаторам осуществляется с помощью риэлтора;
  • На звонки с вопросами о жилье отвечает агент;
  • Документация на страхование квартиры;
  • Оформление договора на аренду квартиры.
  • Чтобы клиент понимал, зачем ему нужен эксклюзивный договор с риэлтором, можно аргументировать это вышеперечисленными преимуществами.

Страхование недвижимости при сдаче ее в аренду является обязательной составляющей сделки. Если с жильем произойдет несчастный случай (пожар, затопление и т.д.), то страховая компания выплатит компенсацию собственнику объекта.

Клиенту не нужно будет тратить свое собственное время на показы квартиры, ответы от потенциальных нанимателей. Во всех объявлениях о сдаче в аренду квартиры будут указываться номера только риэлтора.

Как только агент найдет тех арендодателей, которые подходят по всем параметрам арендатору, он пригласит собственника недвижимости для встречи. По другим поводам клиента беспокоить не будут.

Заключение эксклюзивного договора характеризуется определенными сроками. Риэлтор обязуется найти арендодателей не более чем через один месяц после подписания документации. В этом случае клиенту предоставляется гарантия того, что его квартира будет удачно сдана в аренду.

Хотите получать ещё больше дохода от риэлторства?

Попробуйте HomeCRM и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится меньше и меньше!

Риэлторский договор

1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по оказанию услуг поиска объекта недвижимости (далее – Объект), с целью использования его Заказчиком на основании договора аренды, субаренды, совместной деятельности, сотрудничества, ответственного хранения и пр., далее по тексту именуемого – Договор Аренды.

1.2. Заказчик предъявляет следующие исходные требования к Объекту:

  • Месторасположение: ;
  • Профиль: ;
  • Площадь: ;
  • Цена: (за кв. метр в год);
  • Этаж: ;
  • Парковка: ;
  • Кол-во телефонов: ;
  • Вид договора: .

1.3. В ходе выполнения Договора Заказчик имеет право изменить исходные требования к Объекту в письменной или устной форме.

2. ИСПОЛНИТЕЛЬ ОБЯЗАН

2.1. Провести поиск Объектов в соответствии с требованиями Заказчика и предложить найденные варианты Заказчику.

2.2. Организовать осмотр Заказчиком тех Объектов, которые он выберет из числа предложенных Исполнителем. Все Объекты, осмотренные Заказчиком, включаются в Лист просмотров (Приложение №1), являющимся неотъемлемой частью Договора.

2.3. Присутствовать на переговорах о заключении Договора Аренды между владельцем Объекта и Заказчиком.

2.3.1. Сообщать Заказчику сведения о ходе выполнения условий Договора.

2.4. Исполнитель имеет право привлекать к выполнению поручения Заказчика третьих лиц, оплату услуг которых производит самостоятельно.

3. ЗАКАЗЧИК ОБЯЗАН

3.1. Оплачивать услуги Исполнителя в соответствии с условиями Договора.

3.2. До момента выполнения Исполнителем своих обязательств по Договору вступать в контакт с владельцами Объектов или представителями владельцев Объектов, найденных Исполнителем, только в присутствии Исполнителя, или с согласия Исполнителя.

3.3. Фиксировать осматриваемые Объекты в Листе просмотров.

3.4. Не передавать полученную от Исполнителя информацию об Объектах третьим лицам.

3.5. Представлять Исполнителю полную информацию о контактах с владельцами Объектов, найденных Исполнителем, или представителями владельцев Объектов, если таковые состоялись без присутствия Исполнителя.

4. ПОРЯДОК ПРИЕМА-СДАЧИ РАБОТ

4.1. Моментом выполнения Исполнителем обязательств по Договору является момент наступления первого события из числа перечисленных ниже:

4.1.1. Заключение Заказчиком Договора Аренды на указанный в Листе просмотров Объект, его части или другого помещения в том же здании.

4.1.2 Начало фактического использования Объекта Заказчиком. Под фактическим использованием Объекта Стороны понимают физическое пребывание Заказчика (его сотрудников) на территории Объекта более рабочих дней.

4.2. Заказчик признает обязательства Исполнителя выполненными также в том случае, если любое из событий, перечисленных в п.4.1 Договора, наступило в отношении лица, аффилированного с Заказчиком, либо для которого Заказчик является аффилированным лицом. Аффилированность лиц, как физических, так и юридических, трактуется в соответствии законодательством РФ.

4.3. Приемка услуг Исполнителя осуществляется путем подписания Заказчиком Акта приема-сдачи услуг. Заказчик обязуется подписать Акт не позднее, чем через рабочих дней с момента выполнения Исполнителем обязательств по Договору, установленного в п.4.1 Договора, или предоставляет письменный мотивированный отказ.

4.4. В случае неподписания Заказчиком Акта приема-сдачи услуг или непредоставления письменного мотивированного отказа от подписания Акта в установленный Договором срок, услуги Исполнителя считаются принятыми Заказчиком без каких-либо замечаний, а Акт, подписанный Исполнителем в одностороннем порядке, является основанием для расчетов по Договору.

5. ОПЛАТА УСЛУГ ИСПОЛНИТЕЛЯ

5.1. Стоимость услуг Исполнителя по Договору согласовывается Сторонами по каждому предложенному Объекту отдельно и указывается в Листе просмотров, оформленном как Приложение №1 к Договору, перед осмотром Объекта.

5.2. Заказчик оплачивает услуги Исполнителя в течение банковских дней с момента выполнения Исполнителем обязательств по Договору.

5.3. В случае просрочки оплаты Исполнитель вправе взыскать с Заказчика штраф из расчета % от стоимости услуг Исполнителя по Договору за каждый день просрочки.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Все споры по Договору разрешаются в первую очередь путем переговоров, а в случае не достижения согласия на переговорах – в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Исполнитель осуществляет экспертное сопровождение сделки при подписании Сторонами отдельного договора об оказании риэлторских услуг.

6.3. Исполнитель гарантирует правильность оформления Договора Аренды только в случае подписания Сторонами отдельного договора об оказании риэлторских услуг.

6.4. В случае если в течение месяцев со дня подписания Договора Аренды на подобранные Исполнителем площади Заказчик заключает Договор Аренды на дополнительные площади в данном помещении, он обязан уплатить Исполнителю комиссионное вознаграждение за дополнительные площади на условиях п.п. 5.1, 5.2 Договора.

7. ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ И СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами.

7.2. Договор действует в течение шести месяцев с момента подписания его Сторонами или до подписания Сторонами Акта приема-сдачи услуг. Данный договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Договор оказания риэлторских услуг

Данный договор является разновидностью сделок по возмездному оказанию услуг, следовательно, при его оформлении следует руководствоваться правилами, установленными Гражданским законодательством.

Субъектами по соглашению могут выступать физические и юридические лица. Стороны по договору именуются Заказчиком и Исполнителем.

Под услугами в рамках договора понимаются поручения Заказчика, связанные с поиском недвижимости для найма, покупки или продажи.

Вышеупомянутая сделка заключается в простой письменной форме. В связи с этим, ниже мы подробно разберем, как составляется такой документ, и на какие нюансы стоит обратить внимание при его оформлении.

Преамбула

Договор оказания риэлторских услуг

Риэлторская компания ООО «Про Недвижимость», в лице генерального директора Артемова Артема Евгеньевича, действующего на основании Доверенности, именуемого в дальнейшем Исполнитель, с одной стороны
И
Степанов Николай Александрович, 08.11.1991 года рождения, проживающий по адресу: Ленинградская область, город Санкт-Петербург, ул. Первомайская, д. 996, корпус 7, квартира 481, паспорт: номер 0000 серия 000000, выданный отделом УФМС России по Ленинградской области в городе Санкт-Петербург 08.11.2011, именуемый в дальнейшем Заказчик, с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбуле отражается:

  • разновидность сделки;
  • число, месяц и место заключения соглашения;
  • имена и роли Контрагентов;
  • серия и номер паспорта гражданина.

При заключении любого договора необходимо прописать положения, связанные с существенными условиями соглашения, иначе договор не вступит в силу. В нашей ситуации такими условиями выступают:

  • предмет;
  • стоимость и порядок оплаты оказываемых услуг;
  • обязательства контрагентов.

Предмет

Положения о предмете сделки фигурируют в начальном разделе любого документа. При оформлении договора оказания риэлторских услуг, предметом выступают непосредственно сами риэлторские услуги.
В тексте документа раздел о предмете соглашения прописывается следующим образом:

В соответствии с настоящим договором Исполнитель обязуется от имени Заказчика, за оговоренную договором плату, оказать услуги по подбору и приобретению недвижимого имущества в собственность Степанова Николая Александровича.
Исполнитель выполняет действия по подбору и приобретению жилой недвижимости в соответствии с требованиями законодательства.
Предпочтения, и иные требования Заказчика указаны в Приложении 1 к настоящему договору.

Цена и порядок оплаты оказанных услуг

В данном разделе фигурирует информация о стоимости оказанных посреднических услуг. Также следует указать в какой форме, и в какой срок будет произведена оплата труда. Выплата может осуществляться наличным и безналичным расчетом по согласованию сторон.
Итак, указанный раздел выглядит следующим образом:

Цена договора подразделяется на обеспечительный платеж и конечную сумму выплаты после исполнения обязательств по договору.
Сумма обеспечительного платежа составляет 35 000 (Тридцать пять) тысяч рублей и выплачивается Исполнителю в момент подписания документа.
Конечная сумма выплаты составляет 63 500 (шестьдесят три тысячи пятьсот) рублей и выплачивается после оказания риэлторсикх услуг.
Все выплаты производятся в безналичной форме путем перевода финансовых средств на банковский счет риэлторской компании.

Права и обязанности сторон

Раздел о правах и обязанностях прописывается с целью конкретизации действий Контрагентов. Так, наличие в документе таких положений дает четкое понимание, каким образом стороны должны исполнять свои обязательства.
Итак, формулировки положений прав и обязанностей Контрагентов в тексте документа прописываются следующим образом:

Заказчик имеет право:
Требовать исполнения обязательств Контрагента в строгом соответствии с договором.
Требовать получения информации о выполнении работы.
Заказчик обязуется:
Оплатить риэлторские услуги согласно разделу о цене договора.
Не заключать подобных соглашений с другими лицами, осуществляющими такую деятельность.
При покупке недвижимости предоставить письменное согласие.
Исполнять свои обязательства в соответствии с настоящим соглашением.
Исполнитель имеет право:
Требовать оплаты оказанных им услуг согласно разделу о цене контракта..
Требовать надлежащего исполнения обязательств Заказчиком в рамках заключенного договора.
Исполнитель обязуется:
Оказать риэлторские услуги по подбору и покупке недвижимости.
Составлять и отправлять в адрес Заказчика отчеты о результатах своей работы каждый понедельник в течение действия соглашения.
Действовать от имени Заказчика при осуществлении своей деятельности.
Исполнять свои обязательства качественно в строгом соответствии с положениями, прописанными в документе.

Ответственность сторон

В этом разделе обозначаются положения об обстоятельствах, при наступлении которых стороны несут материальную ответственность. Ниже мы представим типовые формулировки положений, которые могут прописываться в тексте документа:

Стороны несут взаимную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему соглашению.
В случае, если заказчик просрочил оплату услуг или осуществил ее не в полном объеме, он обязуется выплатить пени в размере 1.3 % от цены сделки.

Порядок разрешения споров

В таком разделе зачастую указываются следующие формулировки:

В случае возникновения каких-либо споров, стороны разрешают их путем переговоров.
Если же в процессе переговоров стороны не пришли к компромиссу, споры разрешаются в судебном порядке.

Заключительные положения

Указанный раздел содержит формулировки, которые не попадают под тематику вышеупомянутых разделов. Выглядит это следующим образом:

Договор вступает в силу с момента подписания и действует в течение 5 (Пяти) месяцев.
Документ составлен в двух экземплярах. Один экземпляр передается Заказчику, другой передается Исполнителю.
По всем моментам, которые не оговорены в настоящем соглашении, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Заключение

В конце документа указываются юридические адреса и реквизиты сторон. После того, как Стороны подпишут документ, договор оказания риэлторских услуг считается заключенным.

Оформляем договор между риэлтором и клиентом

Ограничение по возрасту

Основной контингент потребителей риэлторских услуг составляют физические лица, поэтому к клиенту — физическому лицу будут применяться правила Закона РФ «О защите прав потребителей».

При заключении договоров с агентствами недвижимости: внимание необходимо обратить на предмет заключаемого договора и размер вознаграждения за оказанные услуги. Условия и порядок оказания конкретной услуги во многом зависит от того, какой именно договор заключает исполнитель с заказчиком (агентский, поручения или оказания услуг), поскольку от этого зависит объем прав и обязанностей сторон в договоре. Если из названия договора не следует, к какому виду он относится, то необходимо обратить внимание на обязанности исполнителя. В случае если цена будет не согласована, заказчик должен будет оплатить услуги по цене, обычно взимаемой за аналогичные услуги при сравнимых обстоятельствах.

Цена, определенная таким образом, может не соответствовать ожиданиям, которые были у сторон при заключении договора. В результате, заказчик будет обязан заплатить за услуги больше, чем рассчитывал. . Как правило, в стоимость оказываемой риэлтерской услуги по поиску объекта недвижимости для купли-продажи или найма, включается стоимость так называемых сопутствующих услуг по совершению сделки (подготовка документов, консультации и т.д.), но исполнители могут прямо не прописывать, что именно они обязаны сделать в интересах заказчика, кроме поиска объекта недвижимости.

Таким образом, Заказчику необходимо обращать особое внимание на предмет заключаемого договора и объем прав и обязанностей исполнителя, т.е., что именно в рамках заключаемого договора обязан совершить исполнитель. Потребитель должен помнить, что согласно п. 3 ст. 16 Закона, исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные платные работы, услуги.

Потребитель вправе отказаться от их оплаты, а если они оплачены, потребовать от исполнителя возврата уплаченных за такие работы (услуги) сумм, которые не являются предметом договора и стоимость которых включена в его цену (например, подготовка договора, если предметом договора является только услуга по поиску объекта недвижимости).

Необходимо обращать внимание, на то, что условия договора, заключаемого с исполнителем, могут в значительной степени ущемлять права потребителей. Так риэлтерские агентства не указывают сроки оказания услуг, в связи с чем в договорах отсутствуют условия об ответственности исполнителя услуг за его нарушение. Так же следует обратить внимание на риски, связанные с полнотой исполнения риэлтерскими агентствами услуг и на условия о подсудности споров. Нередко риэлтерские агентства закрепляют в договорах условие о рассмотрении споров по договору в суде по месту нахождения ответчика, что может существенно затруднить и даже сделать невозможным судебный порядок защиты своих интересов клиентом. У потребителя существует право требования изменить данное условие договора, так как законодательством РФ предусмотрена альтернативная подсудность по выбору истца, следовательно, включение риэлтерскими агентствами в договор положения о подсудности спора только по месту нахождения ответчика может рассматриваться как ущемляющее установленные законом права потребителя.. Статьёй 32 Закона предусмотрена возможность расторжения потребителем договора на оказание риэлтерских услуг в одностороннем порядке в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Установление запретов или ограничений в реализации данного права является незаконным. . Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна представить риэлторская фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном случае риэлтор будет считаться надлежаще исполнившим свои договорные обязательства, даже если не учтет пожелания своего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по договору риэлтором и оплатить его услуги.

Поэтому все «пожелания» клиента о месте расположения квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре.. Риэлторская фирма должна представить и правовую информацию обо всех юридических действиях, которые необходимо совершить риэлтору для исполнения требований клиента. В ходе совершения сделок с недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права собственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация сделки с недвижимостью, обращение в суд и представление интересов клиента в суде.

Требование о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре. Если клиенту необходимо, например, совершить обмен квартирами, то договор будет считаться исполненным риэлтором, если он передаст клиенту квартиры, проживание в которых возможно, исходя из санитарных требований. Это квартиры в домах, которые не находятся в аварийном состоянии и подключены в газо-, электро- и водоснабжению. В этих случаях, когда квартира в новостройке, это должен быть дом, сданный на обслуживание в ЖЭК. На практике довольно распространены случаи, когда покупателя вселяют в квартиру в новостройке, которая еще не сдана строительством, не принята на обслуживание в ЖЭК. Это грозит тем, что при наступлении отопительного сезона дом не будет отапливаться, в него не будут подавать газо- и энергоснабжение. Ответственности за все это никто не понесет. Пока стороны (строительная организация, собственник здания, покупатель, ЖЭК, риэлторская фирма) будут в суде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания дома не будут разрешены. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли — продажи и потребовать· возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы; потребовать замены квартиры ненадлежащего качества на жильё,· соответствующее договору. Существенное нарушение требований качества будет проявляться как раз в том случае, если клиенту была передана квартира, не соответствующая требованиям, указанным в договоре. Клиент также вправе получить жильё, свободное от прав третьих лиц, за исключением случая, когда он согласился принять его, обремененное правами третьих лиц. В обязанности потребителя риэлторских услуг входит: обязанность оплатить услуги риэлторской фирме, а также передать риэлтору имущество (например, квартиру для продажи) качества, оговоренного с риэлтором. Например, он должен предупредить риэлтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемой квартиры. При несоблюдении данного требования риэлтор вправе отказаться от исполнения договора риэлторских услуг и потребовать возмещения убытков с клиента. Но это должно быть обязательно предусмотрено договором на оказание риэлторских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут определяться)

Уважаемые жители Республики Алтай, в случае нарушения ваших прав, как потребителей услуг, Вы можете обратиться в Управление Роспотребнадзора по Республике Алтай по адресу: г.Горно-Алтайск пр. Коммунистический,173 тел. 8 (38822) 6-43-84:

Читайте также  Какие документы нужны для ипотеки в Сбербанке на

(c) Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Республике Алтай, 2006—2015 г.

Все права на материалы, размещенные на сайте, охраняются в соответствии с законодательством РФ, в том числе об авторском праве и смежных правах.
При использовании материалов сайта необходима ссылка на источник

Адрес: 649002, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 173

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector