Новая квартира в зачет старой москва - Защита прав потребителя

Новая квартира в зачет старой москва — Защита прав потребителя

Возврат денежных средств за недополученные квадратные метры по ДДУ

В настоящее время сложилась различная судебная практика относительно споров по возврату денежных средств, как излишне оплаченных по договору долевого участия в результате передачи квартиры меньшей площади, при наличии в договоре условия о том, что изменение цены объекта долевого строительства при отступлениях от проектной площади не предусматривается.

В одних случаях суды отказывают в удовлетворении требований о возврате денежных средств за недополученные квадратные метры (см., например, апелляционные определения Новосибирского областного суда от 07.07.2016 № 33-6725/2016, от 10.03.2016 № 33-2263/2016).

В частности, как следует из апелляционного определения Новосибирского областного суда от 07.07.2016 № 33-6725/2016, при разрешении данного спора суд руководствовался ст. 421 ГК РФ, согласно которой условия договора определяются по усмотрению сторон.

Кроме этого, суд указал, что пункт договора относительно того, что взаимные выплаты не производятся в случае передачи квартиры меньшей площади или большей площади, не противоречит закону, поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика.

Данный пункт договора соответствует ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В силу ч. 2 ст. 5 указанного закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно выводу, который содержится в рассматриваемом апелляционном определении, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (в данном случае – взыскания излишне уплаченных денежных средств), а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным для использования.

В других случаях суды удовлетворяют требования о возврате денежных средств, излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве (см., например, апелляционные определения Челябинского областного суда от 16.12.2014 № 11-13075/2014, Тамбовского областного суда от 19.01.2015 № 33-104). Суды исходили из следующего.

На основании ч. 4 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Пункт договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, противоречит приведенным выше законам, и в соответствии с ч. 4 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» влечет недействительность вышеуказанного условия договора.

Передача квартиры меньшей площади свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.

В силу п. 1 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, потребитель вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

С целью уменьшения стоимости квартиры пропорционально фактической площади первоначально дольщик обратился к застройщику с претензией. Поскольку претензия удовлетворена не была, он обратился в суд с иском.

Некачественная квартира: на что имеет право дольщик

Некачественная квартира: на что имеет право дольщик

«Нам удалось сделать так, что в нашем городе слова СУ-11 «Липецкстрой» являются синонимами высокого строительного качества», – сказано на сайте застройщика. Но так бывает не всегда, как показал случай Ирины Коблевой*. Она получила свою «однушку» за 2,8 млн руб. в марте 2015 года (адрес из судебного акта вымаран). А уже через год, 1 марта 2016-го, обратилась к нему с претензиями. Покупательница сообщила, что на балконе после каждого снегопада или дождя образуются подтеки внутри балкона. Коблева опасалась, что может образоваться грибок, потому что стена балкона постоянно влажная, и просила принять меры в кратчайший (10-дневный) срок. В июне она написала повторную претензию, потому что мокрое пятно увеличивалось и появилась черная плесень. Покупательница вновь потребовала немедленно провести ремонт. На эти письма застройщик сообщал, что подтеки объясняются трещиной со стороны фасада, которые будут устранены «в кратчайшие сроки». Но ремонт в квартире провели лишь 19 июля: балкон очистили от плесени и привели в порядок.

Но трещину фасада зашпаклевали только изнутри балкона, все вернулось на круги своя. 8 декабря, а затем и 13 февраля 2017 года Коблева опять писала претензии и просила сделать ремонт: стена намокает и промерзает, в квартире плесень и грибок, от чего страдает она и ее семья. На этот раз застройщик отвечал, что недостатки образуются из-за неправильной эксплуатации квартиры. Не дождавшись другой реакции, 18 марта 2017 года женщина потребовала возврата денег, а затем обратилась с этим требованием в суд. Помогало ей МОУ «Агентство по защите прав потребителей». Кроме цены квартиры 2,8 млн руб., истица потребовала 1,6 млн руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойку за нарушение срока ремонта 10,6 млн руб., компенсацию морального вреда 300 000 руб. и штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя (50% от их суммы).

Неустойка и возврат денег: одно другому не мешает

Судебная экспертиза подтвердила низкое качество строительства и ремонта, а главной причиной недостатков назвала нарушения вентиляции дома в целом. Правобережный райсуд Липецка встал на сторону Коблевой и постановил вернуть ей стоимость квартиры и другие платежи. В то же время райсуд отклонил требования о взыскании 10,6 млн руб. неустойки за нарушение сроков ремонта. Истица выбрала возврат средств на квартиру и не может претендовать на подобную неустойку. А чтобы ее получить, в суде нужно было потребовать безвозмездного устранения недостатков или возмещения расходов, уменьшения цены договора, написано в решении № 2-1668/2017.

Липецкий облсуд с этим не согласился. Неустойка за невыполнение требования начисляется до того, как покупатель некачественного жилья не предъявит новое требование, после чего отсчет пени начинается вновь, сослалась «тройка» на разъяснения Постановления Пленума ВС от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». Застройщик не уложился в срок исправления недостатков по требованию потребителя – и это безусловное нарушение прав последнего. Неустойка начисляется до того, как истица не заявила новое требование о возврате денег, говорится в определении Липецкого облсуда № 33-292/2018. В то же время заявленную сумму в 10,6 млн руб. с учетом мнения ответчика суд счел чрезмерной и уменьшил до 300 000 руб. В итоге Коблевой удалось вернуть средства за квартиру – 2,8 млн руб. – и получить 2 млн руб. других выплат. Это 1,6 млн руб. процентов за пользование чужими деньгами, 300 000 руб. неустойки за несвоевременный ремонт, 100 000 руб. «потребительского» штрафа, 15 000 руб. морального вреда. Еще 100 000 руб. штрафа, согласно решению суда, получило общество защиты прав потребителей. По сути, сложилась практика наказывать застройщика за каждое самостоятельное действие или бездействие: плохо построил – применяется санкция, не отреагировал на претензию потребителя – тоже санкция, делится адвокат Александр Тамодлин из АБ «Яблоков и партнеры».

Чтобы получить неустойку за нарушение срока ремонта, потребителю обязательно подтвердить, что он обращался к застройщику с претензией. При этом неважно, был ли в претензии установлен срок, говорит советник компании Althaus Group Сусана Киракосян: если его нет, недостатки устраняются незамедлительно (п. 1 ст. 20 закона о защите прав потребителей).

Верховный суд уже рассматривал подобное дело, говорит Киракосян. По ее словам, в определении № 4-КГ15-70 2016 года ВС сформулировал такие выводы:

По взаимному расчету: где в Москве купить квартиру по трейд-ин

Фото: Михаил Почуев/ТАСС

На рынке новостроек из года в год растет популярность услуги квартирного трейд-ин. По оценке компании «Метриум», сейчас доля сделок по схеме трейд-ин на московском рынке новостроек достигает 25%. Примерно 80% застройщиков готовы предложить своим покупателям такую опцию. Более того, если раньше девелоперы привлекали риелторов, то сейчас у них есть специальные подразделения, которые занимаются выкупом квартир.

Увеличение популярности трейд-ин эксперты связывают с высокой закредитованностью населения (трейд-ин позволяет купить квартиру в новом доме без ипотеки), падением доходности (у покупателей нет возможностей накопить на квартиру) и запуском ипотеки под 6,5% (она сделала жилье доступнее в части размера ежемесячного платежа).

«Снижение доходов населения ведет к росту альтернативных сделок на рынке недвижимости, когда для покупки нового жилья требуется продажа старого объекта. Рост стоимости на первичном рынке в ситуации с переходом на эскроу-счета и доступностью ипотеки увеличивает долю клиентов, которые потенциально заинтересованы в данной услуге, поэтому доля сделок по трейд-ин продолжит расти», — рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Как работает трейд-ин

Трейд-ин — способ альтернативного обмена старой квартиры на жилье в новостройке. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому владелец старой квартиры дает разрешение застройщику или его представителю на продажу жилья, по второму — на вырученные средства плюс доплату (если требуется) застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Плюсы и минусы трейд-ин

Выгода потенциального покупателя от услуги трейд-ин во многом зависит от условий ее предоставления. Самый лучший вариант — когда за покупателем не только бронируется конкретная квартира в новостройке, но и фиксируется ее стоимость на время продажи вторичного жилья. В данном случае покупатель может не беспокоиться, что за время продажи старой квартиры новостройка подорожает и придется доплачивать еще сотни тысяч рублей.

Однако девелоперам не всегда выгодно фиксировать стоимость, поэтому обычно продавцы предлагают только бронирование за клиентом конкретной квартиры, при этом не гарантируется сохранение текущей стоимости, предупредила Виктория Кирюхина. «Такая стратегия нередко вынуждает потенциального покупателя снижать стоимость своей недвижимости для быстрой реализации старой квартиры, даже через застройщика, чтобы успеть приобрести новостройку по текущему прайсу», — отметила она.

Поэтому, выбирая трейд-ин, стоит уточнить — готов ли застройщик не просто забронировать квартиру, но и заморозить ее цену.

К плюсам трейд-ин можно отнести дополнительную скидку на новостройку от застройщика — обычно в размере 1–2% от стоимости квартиры. Главное преимущество трейд-ин — это продажа старого жилья и покупка новой квартиры в режиме одного окна.

Однако не любую квартиру можно продать по взаимозачету. Девелоперы не всегда готовы работать с объектами дальнего Подмосковья, квартирами в старых домах и в других регионах России.

Где купить квартиры по трейд-ин

Услугу трейд-ин обычно предлагают крупные застройщики, имеющие ресурсы и отдельные подразделения, которые занимаются именно продвижением, рекламой и поиском покупателя на вторичное жилье. Преимущественно речь идет о жилых комплексах массового сегмента, реже — бизнес-класса, где покупатели, как правило, имеют более высокие доходы и вместе с тем возможность приобрести новое жилье без продажи старого объекта. Купить квартиру по трейд-ин сейчас можно в проектах компаний ПИК, «Инград», ЛСР, А101 и у других крупных застройщиков.

  • 50 жилых комплексов ГК «ПИК» в Московском регионе

У ГК «ПИК» есть специальный сервис, который занимается срочным выкупом квартир на вторичном рынке, — «ПИК Брокер». Его специалисты сами проводят оценку и юридическую проверку недвижимости. «ПИК Брокер» готов приобретать жилье с обременениями в виде ипотеки и маткапитала, с долгами по ЖКХ и с несколькими собственниками. После компания делает косметический ремонт и продает квартиру. Услуга трейд-ин необязательна для продавцов, но если он хочет приобрести новое жилье, то по схеме взаимозачета предоставляется скидка до 3% на новостройки, которые возводит компания. Опция трейд-ин доступна во всех 50 проектах ГК «ПИК» в Московском регионе. «ПИК-Брокер» взаимодействует и с другими московскими застройщиками.

«В последнее время мы наблюдаем увеличение спроса на трейд-ин в два раза и в первую очередь связываем это с постоянным совершенствованием внутренних процессов компании: мы значительно улучшили оценку квартир и выкупаем квартиры клиентов по более выгодной для них цене», — пояснил генеральный директор компании «ПИК-Брокер» Александр Югай.

  • Квартиры в жилых проектах «Группы ЛСР»

Услуга трейд-ин доступна в проектах «Группы ЛСР» — в жилых комплексах «ЗИЛАРТ» и «ЛЕНИНГРАDКА 58» (бизнес-класс), а также «Лучи» и «Нахабино Ясное» (комфорт-класс). За первое полугодие 2020 года «Группа ЛСР» в Москве выручила более 800 млн руб. благодаря программе трейд-ин.

Услуги по подбору нового жилья застройщик предоставляет бесплатно. Всем клиентам гарантируется бесплатное юридическое сопровождение. Для покупателей работает система одного окна — все вопросы можно решить через одного специалиста, пояснили в пресс-службе застройщика.

  • Проекты ГК «Инград»

Схема обмена старого жилья на новое действует в проектах ГК «Инград». Выкупом занимается специальное подразделение. Девелопер гарантируют рыночную оценку недвижимости. Застройщик предоставляет покупателю возможность проживания в своей квартире до заселения в новую. Если человек не хочет покупать новую квартиру, он может просто продать старую и получить деньги.

«Услуга трейд-ин предоставляется на все проекты компании. При этом условия по программе подбираются всегда индивидуально. В текущем году мы фиксируем высокий спрос на данную услугу. Сейчас около 34% от общего числа обращений клиентов и до 20% всего объема продаж компании приходится на такие сделки», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.

  • Квартиры в проектах AFI Development

Рост покупательского интереса к программе трейд-ин отметили в AFI Development. Данная опция доступна тоже во всех проектах компании. Лидером спроса на услугу трейд-ин стал ЖК бизнес-класса «Резиденции архитекторов». Например, в июле на данную схему пришлось 15% сделок в этом проекте, что стало рекордным показателем. В проектах комфорт-класса трейд-ин также набирает популярность, например в ЖК «Сиреневый парк».

«В 2020 году мы фиксируем серьезное увеличение интереса к программе трейд-ин, количество сделок в текущем году в два раза превышает показатели прошлогоднего периода. Притом что традиционно услугой трейд-ин пользуется не более 1% клиентов, доля таких транзакций в общем объеме продаж компании в 2020 году уже составляет 2,2%, и эта динамика нарастает. Самой популярной услуга взаимозачета недвижимости была в июне — 4,3%», — рассказал коммерческий директор AFI Development Максим Каварьянц.

  • Проекты «А101»

Квартиру по трейд-ин можно купить во всех текущих объектах ГК «А101» — это жилые комплексы «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия» и «Москва А101». Застройщик гарантирует продажу старой квартиры по рыночной цене, в отдельных случаях «по нижней планке». Ранее покупатель терял 15–40% ее рыночной стоимости. По данным застройщика, спрос на услугу растет. Если до пандемии с помощью трейд-ин покупалось порядка 4–5% квартир, то сейчас около 6–7%. Недавно «А101» распространила свою программу трейд-ин на 200 российских городов. Сейчас из всех заявок на участие в программе trade-in застройщика почти 18% поступили из регионов.

«По условиям сделки клиент подает заявку на трейд-ин, выбирает квартиру и бронирует ее с сохранением цены на момент покупки на срок до 90 дней. Одно из агентств недвижимости оценивает, за какую сумму сможет продать квартиру клиента в указанный срок, и, если клиент согласен с ценой, агентство реализует квартиру на открытом рынке», — пояснила руководитель направления трейд-ин ГК «А101» Элина Мухамедьянова.

После продажи квартиры клиент получает деньги и выходит на сделку с ГК «А101». Если выбранная новая квартира дороже старой, покупатель может доплатить, в том числе взяв на разницу ипотечный кредит.

  • Квартиры в проектах ГК ФСК

Схемой трейд-ин можно воспользоваться во всех проектах ГК ФСК. Застройщик выкупает квартиру у клиента с дисконтом около 7–10%. Покупать жилье у ГК ФСК взамен старого необязательно. Если клиент все же заинтересован в новой квартире, то сумма за старую квартиру переходит застройщику в зачет новой. Старую квартиру клиента девелопер продает на рынке самостоятельно.

В компании есть еще одна разновидность трейд-ин — взаимозачет, когда компания реализует прежнюю квартиру клиента в зачет новой, приобретенной у данного застройщика, добавила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. Сделка происходит следующим образом: клиент заключает с застройщиком агентский договор, по которому продают старую квартиру, не выкупая ее. При этом клиент заключает также договор бронирования с фиксацией стоимости сроком на три месяца на новую квартиру.

«Клиентам, которые обращаются к нам за взаимозачетом, мы даем дополнительную скидку в размере 1% на покупку нового жилья в нашей компании. За трехмесячный период обычно удается реализовать имеющееся жилье, вырученные средства от продажи покупатель направляет на приобретение нового», — отметила Ольга Тумайкина.

Такая услуга пользуется популярностью. По данным компании, за два последних года число сделок по взаимозачету увеличилось в три раза.

Как вернуть проданную недвижимость (квартиру)?

Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату. Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку. Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу.

По общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами. Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу. Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.

В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон, но только при наличии следующих условий:

  • При существенном нарушении договора другой стороной;
  • В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя.

Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто. Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.

Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ». При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Адвокат: возврат проданной неоплаченной квартиры

Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Читайте также  Бухгалтерский учет в некоммерческих организациях

До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.

Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества. Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки. Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.

Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – «Юридические правила продажи квартиры.» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.

Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры».

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector