Компенсация за снос дома с земельным участком при

Компенсация за снос дома с земельным участком при

ВС объяснил, когда можно пересмотреть решение о сносе строения в охранной зоне

Верховный суд РФ подготовил обзор судебной практики, касающийся особенностей споров про судьбе строений, расположенных в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов.

Высшая инстанция, в частности, разъяснила, какие дома не подлежат сносу, какие решения о ликвидации построек необходимо пересмотреть и как отличить самостройку от законного объекта.

Презумпция защиты добросовестности

«Решение суда о сносе строения, расположенного в границах минимальных расстояний до магистрального или промышленного трубопровода, принятое до 4 августа 2018 года, может быть пересмотрено по новым обстоятельствам в соответствии с пунктом 6 части 4 статьи 392 ГПК РФ, пунктом 6 части 3 статьи 311 АПК РФ, если при его вынесении не устанавливались обстоятельства, связанные с наличием или отсутствием осведомленности собственника такого строения о существовании ограничений в использовании земельного участка, либо установлено, что он не знал и не мог знать о наличии данных ограничений», — разъясняет ВС.

Он приводит в пример разбирательство, когда суд отказал в пересмотре по новым обстоятельствам решения о сносе жилого строения, посчитав, что мотивом явилось возведение дома в зоне минимальных расстояний от оси магистрального газопровода.

«При этом суд первой инстанции не проверял, является ли жилой дом самовольной постройкой в соответствии со статьей 222 ГК РФ, а исходил только из того, что в нарушение части 6 статьи 28, части 4 статьи 32 Закона о газоснабжении строение возведено в пределах зоны минимальных расстояний до газопровода, относящегося к производственным объектам I класса опасности, без получения предварительного согласия эксплуатирующей организации», — указывает высшая инстанция.

В обзоре отмечается, что ВС отменил определения судов первой и апелляционной инстанций, напомнив, что к новым обстоятельствам относится установление или изменение федеральным законом оснований для признания здания, сооружения или другого строения самовольной постройкой, послуживших основанием для принятия судебного акта о сносе самовольной постройки (введен Законом №340-ФЗ).

«Вступившим в законную силу решением районного суда удовлетворены требования общества к гражданину о сносе строения. При этом на момент рассмотрения дела осведомленность лица о наличии определенных ограничений в отношении его земельного участка правового значения не имела.

В редакции статьи 222 ГК РФ, введенной в действие с 4 августа 2018 года, закреплена презумпция защиты добросовестного создателя объекта: в силу абзаца второго пункта 1 статьи 222 ГК РФ не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Статья 222 ГК РФ на момент принятия судом решения о сносе строения такую возможность не предусматривала, в связи с чем неосведомленность лица о наличии определенных ограничений в отношении земельного участка не могла исключать признание постройки самовольной. С 4 августа 2018 года изменились именно основания для признания здания, сооружения или другого строения самовольной постройкой», — поясняет ВС.

Он подчеркивает, что, таким образом, по делам о сносе построек, расположенных в пределах зоны с особыми условиями использования территории, в том числе в границах минимальных расстояний до магистральных и промышленных трубопроводов, с 4 августа 2018 года необходимо устанавливать, знал ли и мог ли знать собственник постройки о существовании ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

«В случае осведомленности ответчика возведенная постройка может быть признана самовольной согласно правилам статьи 222 ГК РФ, не предусматривающей возмещение убытков лицу, осуществившему постройку. Если он не знал и не мог знать о действии соответствующих ограничений, то постройка может быть снесена, но не как самовольная и только с соответствующим предварительным возмещением.

Учитывая, что в настоящее время федеральным законом изменены основания для признания объекта самовольной постройкой, то к юридически значимым обстоятельствам для разрешения вопроса о том, является ли спорный объект самовольной постройкой, отнесено выяснение обстоятельств, знал ли и мог ли знать гражданин о наличии соответствующих ограничений в отношении земельного участка.

В связи с введением в действие Законом №340-ФЗ пункта 6 части 4 статьи 392 ГПК РФ право на пересмотр судебных постановлений, вынесенных до введения нового правового регулирования, получили собственники строений, подлежащих сносу на основании ранее вынесенных судебных решений», — указывает ВС.

Главные позиции ВС

Всего ВС в 24-страничном обзоре обозначил 13 позиций по спорам такого рода:

— установление границ и правового режима зоны с особыми условиями использования территории до утверждения Правительством Российской Федерации на основании статьи 106 ЗК РФ соответствующего положения осуществляется с учетом переходных норм Закона No342-ФЗ в порядке, действовавшем до дня его официального опубликования;

— определение территории, входящей в границы минимальных расстояний до магистрального или промышленного трубопровода, до установления этой зоны в порядке, установленном статьей 106 ЗК РФ, осуществляется с учетом положений СНиП 2.05.06-85*;

— до дня установления зоны минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов в соответствии со статьей 106 ЗК РФ строительство, реконструкция зданий, сооружений в границах минимальных расстояний до указанных трубопроводов допускается только по согласованию с организацией – собственником трубопровода или уполномоченной им организацией;

— не является самовольной постройка, возведенная в охранной зоне трубопровода или в пределах минимальных расстояний до магистрального или промышленного трубопровода, если лицо не знало и не могло знать о действии ограничений в использовании земельного участка, в частности, если не был обеспечен публичный доступ к сведениям о зоне с особыми условиями использования территории и о границах такой зоны;

— уполномоченный орган не вправе отказать в присвоении адреса зданию, сооружению по тому основанию, что оно находится на земельном участке, расположенном в границах минимальных расстояний до магистрального газопровода;

— объекты недвижимости, находящиеся в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, сведения о которых не внесены в ЕГРН, сносу не подлежат;

— не подлежат сносу объекты, расположенные в границах минимальных расстояний до магистральных и промышленных трубопроводов, сведения о которых внесены в ЕГРН, в случаях, установленных частью 39 статьи 26 Закона №342-ФЗ;

— не подлежат сносу объекты, расположенные в границах минимальных расстояний до магистральных и промышленных трубопроводов, сведения о которых внесены в ЕГРН, если возможно приведение этих объектов в соответствие с ограничениями использования участка;

— снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (за исключением самовольных построек), расположенных в границах минимальных расстояний до магистрального или промышленного трубопровода, сведения о которых внесены в ЕГРН после возведения таких объектов недвижимости, возможен только при условии предварительного возмещения;

— в случае сноса на основании решения суда, принятого до 4 августа 2018 года, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, возведенного в границах минимальных расстояний до магистрального или промышленного трубопровода, лицо, которое не знало и не могло знать о действии соответствующих ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка, имеет право на возмещение убытков собственником такого трубопровода или органом государственной власти, органом местного самоуправления за счет соответствующей казны;

— убытки, причиненные сносом постройки, возведенной в охранной зоне трубопровода или в границах минимальных расстояний магистрального или промышленного трубопровода на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства до разделения публичной власти на муниципальную и государственную, возмещаются органами местного самоуправления и соответствующими органами государственной власти в равных долях, если иное распределение бремени имущественной ответственности между ними не установлено федеральными законами;

— оснований для возмещения убытков, причиненных сносом здания, сооружения или другого строения, не имеется, если застройщик знал или должен был знать о недопустимости возведения спорного объекта на земельном участке.

Компенсация за снос дома с земельным участком при

Об этом рассказала главный специалист-эксперт отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Омской области Анастасия Мешкова.

Любая вещь рано или поздно может прийти в негодность и прекратить своё существование. Объекты недвижимости не являются в этом плане исключением – они точно также могут обветшать и разрушиться.

Сегодня владельцы земельных участков не смогут снести объекты на своей земле без согласования с местной администрацией. Процедура сноса объектов капитального строительства с августа 2018 года подверглась изменениям: если раньше для этого достаточно было подготовить акт о сносе, то сейчас перед подготовкой акта необходимо уведомить орган местного самоуправления.

Снос объекта капитального строительства – это ликвидация объекта капитального строительства путем разрушения, разборки или демонтажа объекта. Так, если снос здания осуществляется на основании решения собственника объекта, то в этом случае необходим проект по организации сноса данного объекта (ч. 2 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ). Право разработать данный проект имеет только специалист по организации архитектурно-строительного проектирования, сведения о котором включены в национальный реестр указанных специалистов.

Проект по организации сноса не требуется в случае сноса гаража на земельном участке, не предназначенном для предпринимательской деятельности, а также в случае сноса жилых и садовых домиков, расположенных на земельных участках, предназначенных для садоводства, а также в случае сноса хозяйственных построек, строений и сооружений вспомогательного использования.

При сносе объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства, реконструкции либо если работы по сносу начаты до 04.08.2018 и проводятся не в связи с реконструкцией или строительством нового объекта – проект организации работ по сносу также не требуется.

Перед началом работ объект, который подлежит сносу, необходимо отключить от сетей инженерно-технического обеспечения, подтвердив это актом, подписанным организацией, осуществляющей эксплуатацию соответствующих сетей. Также необходимо принять меры по организации мероприятий по утилизации строительного мусора.

Не позднее, чем за семь рабочих дней до начала сноса, собственнику необходимо предоставить в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта капитального строительства уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства. Сделать это можно посредством личного обращения, через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее – МФЦ) либо почтовым отправлением или с помощью Единого портала государственных и муниципальных услуг. К уведомлению необходимо приложить материалы обследования объекта и проект (если он требуется).

Орган местного самоуправления после проверки всех приложенных к уведомлению документов в течение семи рабочих дней обеспечивает размещение уведомления и документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) и уведомляет о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора.

После завершения работ по сносу объекта капитального строительства собственнику в течение семи рабочих дней необходимо отправить в орган местного самоуправления уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства.

Далее, для снятия ликвидированного объекта с кадастрового учета с одновременной регистрацией прекращения права на него необходимо будет обратиться к кадастровому инженеру для подготовки акта обследования, который будет являться документом, подтверждающим прекращение существования объекта недвижимости. Данный документ составляется в электронной форме и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) кадастрового инженера.

После того, как будет подготовлен акт обследования, необходимо подать заявление о снятии объекта капитального строительства с государственного кадастрового учета и прекращении прав на него в орган регистрации прав любым удобным способом, установленным действующим законодательством. С таким заявлением вправе обратиться только собственник снесенного объекта либо его представитель с документом, подтверждающим соответствующие полномочия. Государственная пошлина за данную услугу не взимается.

При отрицательном решении – гражданину направляется письменное решение с указанием причин отказа. Практика показывает, что для вынесения решения об отказе есть несколько оснований: неправильно оформленные документы либо они представлены не в полном объеме или имеют противоречия. Также может быть отказано, если срок, на который было произведено приостановление снятия объекта капитального строительства с государственного кадастрового учета, истек, а выявленные недостатки не устранены.

Процедура снятия с кадастрового учета является завершенной только после того, как заявителю будет выдана выписка из Единого государственного реестра недвижимости, содержащая информацию о снятии объекта с государственного кадастрового учета.

Адвокат добился взыскания с властей компенсации доверителю за снос дома и судебных расходов

17 декабря 2019 г. Юрьев-Польский районный суд Владимирской области взыскал с администрации муниципального образования 65 тыс. руб. судебных расходов на представителя гражданки Д., в то время как по основному спору в пользу самой Д. была взыскана компенсация за снос жилого помещения в размере чуть более 200 тыс. руб. (определение о возмещении судебных расходов имеется у «АГ»).

Интересы Д. представлял адвокат Центральной коллегии адвокатов г. Владимира Максим Никонов, который рассказал «АГ» о подробностях дела.

«Безвозмездный» снос дома

30 сентября 2016 г. на основании заключения Государственной жилищной инспекции межведомственная комиссия администрации Юрьев-Польского района произвела обследование жилого дома, где находилась квартира Д., и дала заключение о его непригодности для проживания. В октябре 2016 г. администрация издала постановление о признании дома непригодным для проживания и подлежащим сносу.

В апреле 2017 г. состоялось общее собрание семи из одиннадцати собственников, которые приняли решение о сносе дома в связи с признанием его непригодным для проживания на основании постановления администрации от 27 октября 2016 г. В мае 2017 г. администрация еще одним постановлением признала жилой дом непригодным для проживания и подлежащим сносу, а в августе 2017 г. снесла его за счет бюджетных средств без предоставления жильцам какой-либо компенсации.

Районный суд и апелляция сочли снос дома без выплаты компенсации законным

Д. обратилась в Юрьев-Польский районный суд с иском о взыскании денежной компенсации в размере 553 тыс. руб. за снесенное жилое помещение.

Ответчик строил свои возражения на том, что дом не имел статуса многоквартирного, а собственники долей дома не выделили свои доли в натуре. Указанное, по мнению администрации, свидетельствовало о том, что квартира Д. как самостоятельный объект не существовала. Более того, снос дома был произведен не на основании решения администрации как органа местного самоуправления, а в соответствии с ее решением как собственника, которому принадлежит 51% в праве общей долевой собственности в доме.

Добровольное решение собственников о сносе жилого дома за счет одного из них не может порождать обязанности администрации как органа местного самоуправления выплатить денежную компенсацию в силу ст. 32 Жилищного кодекса, отмечал ответчик.

В октябре 2018 г. суд согласился с доводами администрации и отказал в удовлетворении исковых требований. В частности, в решении говорится о том, что спорный дом не был многоквартирным, а квартира, принадлежащая истцу, не могла рассматриваться в качестве самостоятельного объекта. А значит, Д. принадлежало не право собственности на квартиру, а 1/12 в праве собственности на весь дом.

Указание в техническом паспорте дома на наличие в нем квартир первая инстанция посчитала сложившимся между собственниками долей порядком пользования жилыми помещениями в доме, который не делает снесенный дом многоквартирным с юридической точки зрения. Технических кадастровых паспортов квартир в доме как отдельных объектов, права на которые могли быть зарегистрированы в установленном законом порядке, не имеется, отметил суд.

В январе 2019 г. верность выводов первой инстанции подтвердила Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда. Апелляция также исходила из того, что у администрации отсутствовала обязанность по выплате истцу денежной компенсации за снесенное жилое помещение, поскольку дом не имел статуса многоквартирного дома. Суд учел и тот факт, что земельный участок, на котором располагался жилой дом, предназначен для индивидуального жилищного строительства.

Кассация вернула дело на новое рассмотрение

Президиум Владимирского областного суда посчитал, что нижестоящие инстанции неверно применили номы права. Он подчеркнул, что квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома является наличие в нем комнат, а не квартир. «Основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества», – подчеркнула кассация.

При этом, по мнению президиума областного суда, наименование в техническом паспорте жилого дома как индивидуального, регистрация права общей долевой собственности, назначение земельного участка и отсутствие кадастрового паспорта на квартиру не имеют правового значения. Кассационная инстанция заметила, что нижестоящие суды проигнорировали содержащиеся в техническом паспорте дома сведения о том, что он состоял из десяти квартир, в которых проживали отдельные семьи. Тот же документ позволял установить, что жилой дом содержал в себе такие элементы общего имущества, как крыша, фундамент, чердачное помещение, земельный участок с расположенными на нем сараями, гаражом и уборной и места общего пользования.

Кроме того, Д. приобрела право собственности на квартиру и была в ней зарегистрирована. При этом в силу действующего правового регулирования покупатель квартиры с момента регистрации права собственности получает в силу закона и право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, добавил суд.

Президиум также опроверг вывод нижестоящих судов о том, что дом признан непригодным для проживания и подлежащим сносу после принятия собственниками дома единогласного решения о его сносе, а снос осуществлен ответчиком не в рамках реализации властно-распорядительных полномочий, а как одним из сособственников.

Как указано в постановлении, для сноса многоквартирного жилого дома необходимо согласие всех собственников жилых помещений в нем (п. 1 ст. 246 ГК, ч. 2 и 3 ст. 36 ЖК). Первая и апелляционная инстанция не обратили внимания на тот факт, что в собрании приняли участие лишь 7 из 11 собственников дома, а значит, их решение не может быть расценено как единогласное.

На этом основании Президиум Владимирского областного суда отменил обжалуемые акты и направил дело на новое рассмотрение.

Адвокат смог добиться взыскания и компенсации, и судебных расходов

Во второй раз Юрьев-Польский районный суд принял сторону истца. Он пришел к выводу, что принадлежащее Д. жилое помещение, расположенное в признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу многоквартирном доме, могло быть изъято у нее в порядке, установленном ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При новом рассмотрении дела первая инстанция назначила экспертизу и в сентябре 2019 г. взыскала в пользу истицы компенсацию в размере более 200 тыс. руб. Администрация обжаловать решение не стала.

В декабре 2019 г. Максиму Никонову удалось взыскать с ответчика все расходы доверителя, произведенные в связи с оказанием ей адвокатом правовой помощи. Администрацию обязали возместить 65 тыс. руб. затрат на представителя, что составляет более 30% от компенсации за утрату жилья, которую получила сама Д.

Комментарий представителя истца

Максим Никонов рассказал «АГ», что обоснование позиции истца осложнялось двумя обстоятельствами: наличием протокола голосования жильцов о сносе дома и качеством оформления документов 1990-х гг.

«Мне, как представителю истца, было необходимо, во-первых, доказать суду, что юридическим фактом, повлекшим снос дома, было именно постановление администрации, а не голосование жильцов. А, во-вторых, объяснить, почему дом по своим сущностным признакам относится к числу многоквартирных, а земельный участок принадлежит жильцам, хотя каким-либо отдельным актом он им и не передавался», – поделился Максим Никонов.

Адвокат добавил, что при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции оценочная экспертиза существенно снизила стоимость утраченного имущества по сравнению с испрашиваемой, однако он не стал опровергать выводы эксперта, поскольку доверителя устроила обозначенная в заключении сумма.

«Представляется, что суд не “срезал” расходы на юридическую помощь потому, что они были определены с учетом рекомендаций о размерах гонораров, установленных решением Совета АП Владимирской области. Кроме того, оплата и оказание юридической помощи подтверждались документально, само дело представляло определенную правовую сложность, а процесс был “долгоиграющим”», – заключил Максим Никонов.

Актуальный порядок сноса индивидуальных жилых домов

Снос домов может интересовать риэлторов как часть работ по снятию объектов с кадастрового и регистрационного учетов.

До недавнего времени чтобы снять снесенный дом с учета было необходимо предоставить: акт обследования кадастрового инженера, решение собственника о сносе, заявление в Росреестр.

С 04 августа 2018 г., когда были внесены поправки в Градостроительный кодекс (ст.55.31), собственники индивидуальных жилых домов на землях населенных пунктах для индивидуального жилищного строительства и для ведения личного подсобного хозяйства на приусадебных участках уже не могут сносить их по своему усмотрению. Что необходимо выполнить до, в процессе и после сноса.

1. Снос осуществляется в соответствии с проектом организации работ, после отключения дома от сетей инженерно-технического обеспечения.

2. Работы по договорам подряда на осуществление сноса выполняются только ИП или юрлицами, которые являются членами саморегулируемых организаций (СРО) в области строительства. (Какие-то послабления с возможностью нечленства в СРО есть для госкорпораций и прочих госструктур, при объеме заказа на снос до 1 млн. руб. или если застройщик (собственник) сам является членом СРО в области строительства. То есть в каких-то неинтересных для индивидуальных собственников случаях. Как правило, самостоятельный снос запрещен. На практике, скорее всего, собственники это требование будут игнорировать, и возможно, что их за это даже не успеют наказать).

Читайте также  Сколько хранится сахарный песок

3. Застройщик или технический заказчик подает в орган местного самоуправления уведомление о планируемом сносе не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ. К уведомлению прилагаются следующие документы: 1) результаты и материалы обследования объекта капитального строительства ( в том числе, акт отключения коммуникаций); 2) проект организации работ по сносу объекта.

4. Застройщик или технический заказчик не позднее 7 рабочих дней после завершения сноса подает в орган местного самоуправления уведомление о завершении сноса.

Описанный порядок сноса не касается садовых или индивидуальных жилых домов, находящихся на садовых (дачных) земельных участках, а также гаражей и прочих вспомогательных строений.

Уведомлять о начале работ по сносу не требуется, если работы по сносу объекта капитального строительства, не связанному со строительством или реконструкцией на месте снесенного объекта, начаты до 04.08.2018 ( п. 8 ст.16 ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Если снос дома происходит по сложному сценарию (с проектом, уведомлениями, актом отключения коммуникаций), надо чтобы кадастровый инженер вложил в акт обследования уведомления о планируемом сносе и о завершении сноса. Если он это не сделает, то будет приостановка регистрационного действия. Для кадастровых инженеров акты обследования-редкий вид работ, поэтому что-то они могут и не знать.

Если же снос начат или якобы начат до 04.08.2018, важно правильно подписать Решение собственника о сносе, в частности, обращая внимание на дату выдачи доверенности представителя, а также проконтролировать или составить самостоятельно Заключение кадастрового инженера в Акте обследования — в соответствии с Приказом Минэкономразвития от 20.11.2015 № 861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке».

Будем надеяться, что новый порядок сноса индивидуальных жилых домов на следующем историческом этапе развития страны отменят как не имеющий ничего общего с безопасностью и принятый в интересах исключительно «строительного комплекса».

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector