Как купить земельный участок коммерческого

Как купить земельный участок коммерческого

Оформление собственности на участок под зданием

Здание построено (не куплено) на арендуемой земле (муниципальная собственность), что не противоречит условиям договора аренды. Оформлено право собственности на здание. Возможно ли на этом основании обратиться в суд, чтобы признать право собственности на земельный участок под недвижимостью за владельцем здания?

Вы как собственник здания, находящегося на земельном участке, арендуемом у муниципального образования, имеете исключительное право на аренду или выкуп в собственность данного земельного участка (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Статья 39.5 ЗК РФ предусматривает случаи, когда земельный участок может быть предоставлен физическому лицу бесплатно:

1) по истечении пяти лет со дня предоставления земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;

2) по истечении пяти лет со дня предоставления гражданину земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта РФ;

3) гражданам, имеющим трех и более детей, и т.п.

Также приобретение арендуемого земельного участка в собственность в упрощенном порядке допускается для граждан, имеющих в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (п. 4 ст. 3 Федерального закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В содержании вашего вопроса не усматривается ни одного из приведенных выше обстоятельств, наделяющих граждан правом получения земельного участка на безвозмездной основе, из чего следует, что оснований для обращения в суд на текущий момент у вас нет.

Вам следует руководствоваться ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которой вам предоставляется право на приобретение в собственность или аренду земельного участка.

В случае если вы намерены выкупить земельный участок, вам следует обратиться в орган исполнительной власти вашего субъекта РФ либо в орган местного самоуправления через МФЦ.

Согласно приказу Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» к заявлению о предоставлении земельного участка в собственность заявитель должен приложить следующие документы:

— документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРН;

— документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);

— сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Если в результате вашего обращения вам будет отказано в приобретении земельного участка в собственность без законных на то оснований, вы в праве обратиться за защитой нарушенного права в суд.

3 подводных камня, на которые необходимо обратить внимание при покупке коммерческой земли

Приобретая земельный участок для коммерческого использования, безусловно, необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами и запросить выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться в праве продавца и отсутствии обременений. Однако, есть моменты, которые также нуждаются в проверке, но не столь очевидны. Рассмотрим их.

Продавец – банкрот

Безусловно, проверить на текущую дату статус продавца и наличие в отношении него возбужденных дел о банкротстве не составит труда, поскольку данные сведения являются открытыми. Для этого необходимо воспользоваться картотекой арбитражных судов (https://kad.arbitr.ru/) либо поискать уведомления о намерении кредитора обратиться с требованием о признании данного лица банкротом на сайте Федресурса (https://fedresurs.ru/).

Однако, что делать, если продавца признали банкротом после совершения сделки? Безусловно, риск оспаривания сделки купли-продажи в такой ситуации есть, поэтому на этапе совершения сделки необходимо его максимально минимизировать.
Во-первых, цена, указанная в договоре, должна быть рыночной. Для подтверждения соответствия стоимости земельного участка рыночной стоимости целесообразно на дату заключения договора провести оценку.

Во-вторых, расчет целесообразно проводить с использованием расчетных счетов, поскольку любая передача денежных средств наличным способов поставить под сомнение реальность сделки.

Оценка добросовестности покупателя будет устанавливаться судами по совокупности обстоятельств. Как определено в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС от 13 ноября 2008 г. № 126 если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), данные обстоятельства могут свидетельствовать о недобросовестности покупателя.

Охранные зоны

Вопрос установления охранных зон и факта нахождения в таких законах земельного участка является крайне важным, поскольку в отличие от того, в какой охранной зоне окажется земельный участок, использование такового в соответствии с целевым назначением может оказаться невозможным в принципе.
Проверка наличия таких охранных зон осложняется тем, что сведения об установлении охранной зоны не всегда могут отражаться в выписке ЕГРН. Сам по себе факт отсутствия сведений об установленной охранной зоне в ЕГРН не поможет собственнику участка ссылаться на такое отсутствие в обоснование своего права использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Как недавно указал Верховный Суд РФ в своем Определении от 27 августа 2020 года № 306-ЭС20-6483 отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений, указанных в настоящем пункте, не является основанием для несоблюдения требований к осуществлению деятельности в границах зон охраны объектов культурного наследия.

Кроме того, п. 22 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия утв. Постановлением Правительства РФ от 12 сентября 2015 г. № 972 установлено, что соблюдение режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия является обязательным при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности. Отклонение от установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия режимов использования земель и градостроительных регламентов не допускается.

Суд сделал вывод о том, что зоны считаются установленными, в случае если установлено или утверждено описание местоположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности, а установление таких границ охранных зон возможно не только посредством внесения сведений в ЕГРН.

Учитывая, что охранные зоны могут устанавливаться по различным основаниям (объекту культурного наследия, объекту электросетевого хозяйства и т.п.), указанное означает, что при приобретении земельного участка, крайне важно осмотреться на местности на предмет возможного наличия оснований для установления охранной зоны (например, прохождение высоковольтной линии в непосредственной близости, или объекта культурного наследия) и далее, если в ЕГРН сведения об охранных зонах отсутствует, точечно искать документы, которыми могут быть установлены границы охранных зон.

Небольшой ложкой меда в бочке дегтя является позиция ВС РФ, в соответствии с которой отражение в Правилах землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) анитарно-защитных зон без наличия решения уполномоченного органа об их установлении является основанием для оспаривания факта установления таких зон.

Таким образом, произвольное отражение в ПЗЗ сведений о санитарно-защитных зонах (и, возможно, по аналогии охранных зонах) в отсутствие решения уполномоченного органа об установлении зон, является неправомерным.

ПЗЗ и Генплан

Разрешенное использование земельного участка, приобретаемого для коммерческого использования, должно соответствовать правилам застройки, а те должны соответствовать генеральному плану.

Генеральный план в иерархии документов стоит выше всех остальных документов, регламентирующих градостроительную деятельность, поэтому ПЗЗ, не соответствующие ему не подлежат применению в соответствующей части (Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 13 сентября 2018 г. №81-АПП8-11).

Пунктом 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса предусмотрено, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются, в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом сельского поселения. Таким образом, согласно положениям ч. 3 ст. 9, ч. 9-10 ст. 31, п. 2 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.

Принцип соответствия ПЗЗ Генплану, в том числе, имеет свое выражение в том, что из системного толкования положений п. 2, п. 5-8 ст. 1, ч. 15 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам. Данный вывод отражен в указанном Апелляционном определении.

Изъятие для государственных или муниципальных нужд

Еще одним обстоятельством, которое необходимо проверить при приобретении земельного участка, является факт отсутствия его в реестре земель зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также – решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.

В соответствии со ст. 56.6 Земельного кодекса решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе незавершенных сооружений), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.

При этом, в соответствии с п. 9 ст. 56.6. Земельного кодекса РФ переход прав на земельные участки, подлежащие изъятию, и (или) на расположенные на них объекты недвижимого имущества, а также образование из таких земельных участков или иных объектов недвижимого имущества новых земельных участков или объектов недвижимого имущества не влечет за собой необходимость принятия нового решения об изъятии земельных участков или о внесении изменений в ранее принятое решение об изъятии.

Решение об изъятии подлежит опубликованию, поэтому такая информация является открытой.

При изъятии земельного участка собственнику должна быть выплачена компенсация в виде рыночной стоимости. В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 февраля 2019 г. № 9-П отражено правоположение, в соответствии с которым в случае значительной разницы во времени между процедурой изъятия и принятия решения об изъятии, необходимо определять рыночную стоимость имущества с учетом динамики стоимости соответствующих объектов.

Оспаривание стоимости возмещения нередко становится основанием для судебных споров (Определение Верховного Суда РФ от 9 августа 2018 г. № 305-ЭС18-3860).

Земельный участок под коммерческую застройку

Земельный участок под коммерческую застройку необходим для возведения офисных зданий, торговых центров, магазинов, спорткомплексов и рядя социальных объектов.

Современные мегаполисы располагают огромным количеством бизнес-центров, ресторанов, спортивных сооружений и производственных центров. Все это в совокупности получило название коммерческих объектов. Они находятся на так называемых участках под коммерческую застройку. О том, что это такое и в чем отличие коммерческих участков от обычной земли и пойдет речь в нашей статье.

Что такое участок под коммерческую застройку?

Первое, что следует отметить – термин «участок под коммерческую застройку». В Земельном кодексе РФ определения коммерческой земле попросту нет. И тем не менее, термин широко используется в нашей жизни. Например, когда речь идет о территории, подлежащей застройке недвижимостью, эксплуатация которой предполагает извлечение прибыли.

Преимущества компании

Включите звук на видео!!

Консультация юриста по земельным спорам бесплатно

Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)

Консультации в мобильном приложении

Коммерческая недвижимость всегда связана с доходами. Она включает следующие виды объектов:

  1. Офисные здания и бизнес-центры.
  2. Транспортные объекты и АЗС.
  3. Торговые центры и магазины.
  4. Ряд социальных объектов.
  5. Спортивные комплексы.

Отличительной особенностью участков под коммерческую застройку является их пригодность к последующему извлечению прибыли. Именно поэтому такие земли должны соответствовать следующим характеристикам:

  1. Соответствие требованиям жилищного строительства.
  2. Легкость перевода земли из одной категорию в другую (например, сельскохозяйственные земли в промышленные).
  3. Возможность прокладки подъездных путей, дорог и магистралей для снабжения с крупными городами.
  4. Наличие коммуникационных узлов, связи, электрификации, газопровода и иных производственных артерий.

Разумеется, коммерческие земли – это всегда обширные территории с понятным расположением границ. Участок подлежит активной застройке с дальнейшим извлечением прибыли.

Особенности перевода земель под коммерческую застройку

Перевод земель из одной категории в другую зафиксирован в ст. 8 Земельного кодекса РФ. В нашем случае речь идет о переводе земель под промышленные и иные нужды.

Следует отметить, что закон может накладывать ограничение на перевод. Это один из первых проблемных моментов, с которым сталкиваются при коммерческой застройке. Сложности могут возникать не только с государственными органами, но также с Роспотребнадзором, Водоканалом, природоохранными службами и др.

Перевод земель под коммерческую застройку чаще всего затрагивает участки ИЖС. В данном случае предпринимателям нужно договориться с собственниками земель о передаче наделов под строительство коммерческих объектов, например, в городской черте или на подъездах к населенному пункту.

Получение разрешения на коммерческую застройку участка

Перед тем как получить земельный участок на коммерческие нужды, предприниматель подает ходатайство с запросом о целевом назначении земли. Вместе с тем требуется получить разрешение на застройку.

В ходе проведения межевания и других землеустроительных работ нужно удостовериться в том, что застраиваемый участок включает в себя:

  1. Коммуникационные узлы (трансформаторные будки, объекты накопления электроэнергии, контроль за уровнем подачи электричества и т.д.).
  2. Части ливневой канализации для защиты от подтопления территории.
  3. Элементы противопожарной системы (подъездные пути, свободные входы/выходы, земельный участок для хранения огнетушителей).
  4. Площадь для проезда и прохода.

Ко всему прочему, требуется учесть нормы градостроительной документации. В частности, речь идет о наличии свободного места от здания до границы земельного участка.

Как используется участок под коммерческую застройку?

Грамотное использование земли под коммерческую застройку – это основной принцип, на котором базируется коммерческая деятельность. Целевая эксплуатация увеличивает прибыль, тогда как нарушения могут привести к банкротству.

Зачастую участок под коммерческое строительство предоставляется по договору аренды. Субъектами договора выступают арендодатель и предприниматель (коммерческая компания). При заключении соглашения об аренде важно соблюдать сроки строительства. Такие договора позволяют включить пункт о последующем выкупе участка, например, если застройщик планирует расширение территории.

Также нельзя забывать и о налогообложении. Расчет стоимости происходит на основе кадастровой стоимости земли. Причем при переводе участка из сельскохозяйственной категории в промышленную потребуется пересмотреть кадастровую стоимость.

Наконец, использование земельного участка – это бесконечное согласование санитарных, пожарных и экологических норм со специальными инстанциями. Не все предприниматели имеют в своем штате толковых юристов, что накладывает определенные трудности при оформлении документов. Важно понимать, что земельный участок не должен простаивать – чем быстрее начнется застройка, тем скорее пойдет прибыль. Консультация земельного юриста крайне необходима!

Помощь юриста

Оценка загородной недвижимости – это важный шаг к успешному завершению покупки земель под коммерческие нужды. Неопытного дельца подстерегают мошенники и перекупщики. Помочь разобраться в непростой ситуации может только квалифицированный юрист по земельным вопросам.

Обращение к эксперту сулит массу преимуществ:

  1. Поиск наиболее оптимального варианта для бизнес-проекта.
  2. Подготовка документов на получение земли, помощь с оформлением перевода участка в другую категорию.
  3. Сопровождение сделки по купле-продаже или аренде земельного участка под застройку.
  4. Оспаривание фиктивных договоров, если земельный участок под строительство имеет нарушения.
  5. Анализ действующего законодательства.
  6. Помощь с получением разрешений на строительство.

Юрист прекрасно знаком с градостроительной документацией. При желании специалист подберет удачный вариант земли под офис, спортивный центр, социальный объект или лабораторное предприятие в районе МКАД и в пределах Московской области.

Особенности земельных участков коммерческого назначения

Земельные участки в Подмосковье являются активами и считаются одними из наиболее выгодных вложений денежных средств; особенно высокий спрос имеют земли коммерческого назначения.

Коммерческие земли быстро окупаются, ведь на них строят офисные, торговые или складские помещения, которые потом сдаются в аренду или продаются. Еще такие земельные участки часто используются для сельскохозяйственного назначения или для жилой застройки. В любом случае, инвестиции, вложенные в покупку земли, быстро возвращаются, а полученная прибыль превышает затраты в несколько раз.Покупателем земли промышленного назначения может выступить как частное лицо, так и инвестиционная, девелоперская, строительная или любая другая организация.

Коммерческие земли, расположенные рядом со столицей, с каждым годом становятся все дороже, поэтому с их приобретением лучше не затягивать. Хорошо локализованные земельные участки коммерческого назначения всегда пользуются высоким спросом, ведь рентабельность объекта во многом зависит от его местонахождения. Расположение коммерческого участка подбирается в зависимости от целевого назначения. Сельхоз земли и участки под жилищное строительство лучше выбирать в экологически чистых зонах, рядом с реками, озерами и лесными массивами. Промышленные земли для застройки офисными центрами, магазинами, автосервисами, складскими помещениями и т.п. подбираются в зависимости от транспортной доступности, а лучше вблизи автомобильных трасс федерального значения. В любом из вариантов земельный участок коммерческого назначения должен уже иметь все необходимые коммуникации или как минимум находиться в непосредственной близости от них. От месторасположения земельного участка и от наличия коммуникаций зависит цена 1 гектара земли. Чем чище зона, ближе реки и озера, лесные массивы и автодорога, тем земля дороже. А на приобретении земли экономить не стоит, ведь чем выгоднее расположение земельного участка, тем меньше сроки его окупаемости и выше доходность будущего коммерческого объекта.

Немаловажным фактором в приобретении земельного участка коммерческого назначения является тщательная подготовка к сделке. В первую очередь, необходимо выбрать надежную компанию-продавца с хорошей репутацией, ведь продажа коммерческой земли – бизнес далеко не прозрачный, и можно легко нарваться на мошенников. Лучше всего обратиться в компанию, у которой предлагаемые земельные участки находятся в собственности, а не к посредникам: покупка земли через посредников выйдет дороже, а её оформление займет больше времени. Во- вторых, после выбора конкретного участка коммерческой земли нужно проверить его историю; это нужно для того, чтобы после завершения сделки не всплыли так называемые «подводные камни» и не испортили планы на использование участка, ведь коммерческая земля может быть обременена правом собственности третьих лиц, обязательствами собственника по долгам, кредитам или исполнительным производствам. После проверки земли коммерческого назначения собираются все необходимые документы, составляются договора и осуществляются регистрационные действия. Для оформления сделки купли-продажи коммерческой земли лучше подключить квалифицированного юриста, который знает все необходимые нюансы и сможет найти любые недочеты в документах.

Приобретаемая земля коммерческого назначения должна полностью соответствовать своему целевому назначению; это назначение указывается в правоустанавливающих документах. Использовать коммерческий участок в обход установленному виду разрешенного использования нельзя. Однако юридически есть выход из такой ситуации – это смена категории коммерческого участка. Перевести участок коммерческого промышленного назначения в сельскохозяйственное назначение или под постройку жилых домов достаточно просто. А вот с переводом участка в промышленный могут возникнуть сложности. В любом случае все вопросы, касающиеся смены категории коммерческих участков, регламентируются федеральным законом №172 от 21.12.2004 г., с которым рекомендовано ознакомиться перед началом проведения подобных мероприятий.

Как купить земельный участок коммерческого

Финансовый институт развития в жилищной сфере

Универсальный ипотечно-строительный банк

Центр информационной поддержки ДОМ.РФ

Единая информационная система жилищного строительства.

Развитие цивилизованного рынка арендного жилья и инвестиций в объекты недвижимости

Федеральный брокер по недвижимости

Управление жилой и коммерческой недвижимостью

Управление паевыми инвестиционными фондами

Ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ

Создание высокотехнологичных сервисов для цифровой трансформации жилищной сферы

Облигации на финансирование инфраструктуры

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector