Ипотека между родственниками

Ипотека между родственниками

Особенности дарения квартиры в ипотеке

Обзавестись квартирой без кредита в настоящее время не так-то просто. Для большинства россиян ипотека становится единственным путем получить квадратные метры в личное пользование. Но помимо собственно ежемесячных выплат ипотечный кредит имеет еще одну особенность: купленное за счет заемных средств жилье остается в залоге у банка, пока кредит не будет выплачен полностью. Следовательно, хотя человек и является владельцем жилплощади, он не может ею распоряжаться в полной мере. Может ли он ее подарить и что для этого нужно предпринять? Отвечают специалисты агентства недвижимости «Владис».

Ипотечный кредит и дарение залоговой недвижимости

Исходя из утверждения, что пока кредит не будет выплачен, квартира принадлежит банку, можно подумать, что заемщик не имеет возможности оформить дарственную на залоговое жилье. Однако на деле ситуация не столь однозначна. Дарение возможно в тех случаях, когда:

  • Это не противоречит условиям кредитного договора и прописано в нем;
  • Одаряемый отвечает условиям банка;
  • Кредитная организация заинтересована в организации процедуры дарения.

При внимательном изучении договора кредитования становится ясно, можно ли оформить дарственную, если это запрещено прямым текстом, заемщику придется только смириться с тем, что до погашения кредита подарить квартиру он не сможет. Если же в договоре прямого запрета нет, можно смело отправляться в банк и писать заявление.

Стоит отметить, что если кредитная организация и не запретила дарение сразу, это отнюдь не означает, что она одобрит его впоследствии. Скорее всего, банк будет против, если вы решите одарить ребенка (до 18-ти лет), лицо, лишенное дееспособности, а также пожилого или малообеспеченного гражданина. Тем более не стоит пытаться оформить дарственную в обход банка, это всегда грозит санкциями и даже судебным иском.

Если банк дает «добро»

Вам повезло, и кредитная организация дала согласие на дарение, вам понадобится обратиться к юристу, чтобы составить дарственную, а затем собрать следующий перечень документации:

  • паспорта дарителя и одаряемого;
  • правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи);
  • свидетельство о праве собственности;
  • технический и кадастровый паспорта жилья;
  • письменное согласие банка.

Сделка заключается в присутствии нотариуса, а документы затем относятся в Росреестр. Когда новый владелец получит свидетельство о праве собственности, квартира будет считаться его имуществом. Важно понимать, что ипотечный кредит тоже переходит к новому собственнику, как и все обязательства перед банком.

Анастасия Шевцова

Руководитель направления ипотеки и страхования

Телефон: 8 900 477-87-87

Статьи про ипотеку, рефинансирование и страхование в моем блоге:

  • Все про новую программу ипотечного кредитования под 6,5 % — читать статью
  • Досрочное погашение ипотечного кредита – плюсы и минусы — читать
  • Оценка недвижимости и определение рыночной стоимости в Н.Новгороде — читать статью
  • Что делать с недвижимостью и ипотекой весной и летом 2020 года? — читать статью
  • Ипотечные каникулы и реструктуризация долга в 2020 году читать статью
  • Как получить ипотеку в другом городе — статья
  • Особенности досрочного погашения ипотеки — статья

    Жилой комплекс «Командор» ЖК «Командор» представляет собой 19-этажное монолитно-кирпичное здание бизнес-класса, в непосредственной близости от пл. Свободы.

Можно ли оформить ипотечную квартиру на родственника?

– Может ли собственник квартиры, за которую все еще выплачивает ипотеку, оформить эту квартиру в собственность родственника?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Собственник не сможет переоформить квартиру, находящуюся в залоге у банка, на третье лицо (родственника или нет – не имеет значения), если банк не даст на это свое согласие. А одобрение кредитной организации можно получить только в одном случае: если на нового собственника будут переоформлены и долговые обязательства.

Отвечает финансовый советник, генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании «Личный актив» Ксения Воронина:

Теоретически – да, с согласия банка. Однако на практике получить такое согласие можно крайне редко по ряду причин. Во-первых, банки очень не любят, когда собственник квартиры и заемщик – не одно и то же лицо, ибо в случае просрочки платежей им сложнее обращать взыскание на квартиру. Да и просто рычагов воздействия на Вас как на заемщика, становится меньше. Во-вторых, если вместе с правом собственности Вы хотите передать родственнику и кредит, то банк должен сначала проверить и оценить его кредитоспособность и надежность как заемщика. Есть вероятность, что Ваш родственник не устроит банк по этим параметрам. Но даже если Ваш родственник вполне подпадает под портрет заемщика, желательного для банка, банку все равно легче отказать Вам, чем одобрить переоформление, так как эта операция никакой выгоды для банка не несет, только лишние хлопоты и риски, а обязательства ее одобрять у банка нет. Однако Вы все равно можете обратиться в банк с соответствующим запросом: если заявление подано в письменном виде, Вам обязаны дать на него ответ.

Отвечает ипотечный менеджер агентства «М16-Недвижимость» Юлия Щеголева:

До полного погашения ипотечного займа переоформление квартиры на кого-либо из родственников невозможно, если изначально заемщиком по ипотеке выступает только один человек. В этой ситуации переоформить ипотечное жилье удастся только после полной выплаты взятого займа. Пока же заемщик, на которого оформлена ипотека и, соответственно, жилье, продолжает нести свои обязательства, ни о каком переоформлении не может быть и речи. Даже если в качестве потенциального собственника выступает родственник по первой линии.

О том, чтобы иметь в перспективе возможность переоформить ипотечную квартиру на кого-либо из родственников, необходимо позаботиться заранее. При оформлении займа указывайте такого родственника в качестве созаемщика, пусть даже обязательства по ипотеке Вы планируете нести самостоятельно. Только в случае, если родственник уже идет созаемщиком по ипотеке, квартиру удастся оформить в его собственность. Это единственная возможность для оформления ипотечной квартиры на родственника, других путей не существует.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Может, но первоначально нужно будет согласовывать данный вопрос с банком. В случае, если от банка согласования данного отчуждения объекта недвижимости Вы не получите, переоформить объект недвижимости на родственника будет невозможно.

Пример: при купле-продаже сделка будет выглядеть следующим образом: у собственника кредит и права на объект, но после заключения договора купли-продажи покупатель (родственник) переводит деньги. Однако, учитывая, что у банка есть обременение на данный объект недвижимости, он поставит в условие: денежные средства необходимо перевести на расчетный счет (в котором открыта ипотека). Деньги будут идти в счет погашения ипотеки, а остаток останется на расчетном счету. Также можно произвести замену залога. Если у человека в собственности две квартиры, одна из которых в залоге, соответственно, залог по кредиту переводится на другой объект недвижимости.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, юридически данный перевод прав возможен. Однако Вам следует обратить внимание на то, что данную сделку Вы обязаны будете согласовать в письменном виде с банком-кредитором.

Во-первых, при оформлении ипотеки именно кредитор является залогодержателем Вашего имущества. И без его письменного согласия никакие сделки с данной квартирой, являющейся предметом залога, не могут быть совершены.

Во-вторых, кредитор должен дать согласие на перевод долга одновременно с имуществом на новое лицо – Вашего родственника. Таким образом, произойдет титульная смена собственника, но имущество также будет оставаться в залоге у банка, и у нового собственника появится обязанность отвечать по долгам.

В-третьих, в случае несогласия банка с переводом прав собственности и обязанностей по оплате на новое лицо – Вашего родственника – Вы всегда имеете возможность погасить кредит, снять залог и в дальнейшем распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

И, наконец, вариант, по которому банк освободит имущество от залога и передаст третьему лицу (Вашему родственнику), сохранив обязательства по оплате за Вами, возможен только в том случае, если Вы представите банку иные гарантии возврата платежа и иные залоги, гарантирующие выплату задолженности в полном объеме.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Можно ли купить в ипотеку дом у родственников мужа?

Мне 28 лет, и я скоро выйду замуж. С будущим мужем хотим купить собственное жилье. Его родственники предлагают выкупить у них дом за 3 млн рублей, хотя он стоит намного дороже — примерно 6 млн. Скорее всего, родственники захотят, чтобы жилье было оформлено на мужа. Однако ипотеку буду брать я, поскольку муж официально не работает.

Дадут ли мне ипотеку на покупку такого дома?

В ипотечных программах нет прямого запрета покупать жилье у родственников. Если выйдете замуж и не заключите с мужем брачный договор, дом станет совместно нажитым имуществом. Это значит, что даже если по документам дом оформлен только на одного, то на деле он принадлежит обоим. Но и отвечать по кредиту будут оба. Только вы будете основным заемщиком, а муж — созаемщиком.

Но при этом важно, какой дом вы покупаете. Банки дают ипотеку не на всякий дом — в нем должны быть канализация и санузел, а на земельном участке проведено межевание.

Расскажу, что будет препятствием для покупки дома по закону и по мнению банков.

Кому будет принадлежать дом

Ипотека — это не просто кредит на жилье, а кредит, который выдают под залог этого жилья. То есть если перестать платить по кредиту, дом могут забрать в счет погашения долга и продать другим людям. Разницу между ценой продажи и остатком долга с процентами вернут бывшим собственникам. Но чтобы ускорить продажу, недвижимость продают не по рыночной, а по заниженной цене. В отчете об оценке, которая делается для банка, это обычно называют ликвидационной стоимостью.

Дом в залог может передать как заемщик, так и другой человек. Если основной заемщик перестанет платить, банку неважно, у кого забирать дом в счет долга. То есть по закону дом может принадлежать вашему мужу, а обязанность вернуть кредит будет лежать на вас.

На практике банки хотят видеть второго супруга солидарным созаемщиком и сразу указывают это в своих требованиях, чтобы все было как по семейному кодексу: равные доли в собственности, равная обязанность вернуть деньги.

Например, Сбербанк, «Россельхозбанк» и «Совкомбанк» требуют, чтобы супруг обязательно был созаемщиком, если нет брачного договора.

То, что официально работаете только вы, влияет лишь на размер кредита. Сбербанк пишет, что может не учитывать платежеспособность второго супруга, когда рассматривает заявку. Но и кредит будет рассчитывать только исходя из доходов одного, поэтому сумма может быть меньше. «Совкомбанк» тоже дает возможность не подтверждать занятость второго супруга и размер его доходов.

Такие условия подразумевают, что вам, как заемщику, должен принадлежать дом или его половина как совместно нажитое имущество. При этом и вы, и муж будете отвечать за возврат денег банку. Но муж может не светить свое неофициальное рабочее место.

Как победить выгорание

Не всякий дом можно купить в ипотеку

Банки предъявляют требования и к дому, и к земельному участку, на котором он расположен. Так что, прежде чем соглашаться на покупку, проверьте, подходит ли дом под требования.

Я расскажу о требованиях банка «Дом-рф», у которого одна из самых низких ставок. Программа рассчитана на строительство дома, но купить готовый дом по ней тоже можно.

Требования к земельному участку:

  1. Размер — до 40 соток.
  2. Земля в собственности. Аренда не подойдет.
  3. Категория — земли населенных пунктов.
  4. Вид использования — размещение или эксплуатация жилого дома с правом постоянного проживания.
  5. Участок не относится к зонам с особыми условиями использования.

Требования к жилому дому:

  1. Общая площадь — от 70 до 300 м².
  2. Фундамент — каменный, железный или железобетонный, свайный с ростверком.
  3. Стены — деревянные, кирпичные, из пеноблока, бруса, панелей, монолита.
  4. Перекрытия — деревянные, металлические, бетонные или смешанные.
  5. Коммуникации подведены: газ при возможности газификации, центральное электричество, вода из водопровода или автоматизированной скважины, отопление, кроме печного, центральная или локальная канализация.
  6. Санузел с сантехникой в наличии или по проекту.
  7. Дом пригоден для проживания круглый год.

Также дом должен находиться в поселке или населенном пункте, а в пределах 15 км должна быть инфраструктура: магазины, аптеки, медпункт. К дому должен быть круглогодичный подъезд.

Подобные программы есть и в других банках, например:

Требования в этих банках могут немного отличаться. Например, размер первоначального взноса или требование к состоянию дома, который будет предметом залога. В законе нигде такие требования не оговорены, поэтому банк устанавливает их сам.

Чем опасно занижение стоимости дома

Обычно учитывают три основных неприятных последствия, если в договоре купли-продажи недвижимости собираются указать цену, которая не соответствует действительности:

  1. Последствия признания сделки недействительной.
  2. Несогласие банка на сделку.
  3. Вопросы от налоговой.

Расскажу подробно про каждое.

Поскольку речь идет о сделке с родственниками, вы можете самостоятельно оценить риски ее отмены: законно ли родственники оформили дом на себя и какой у них возраст — преклонный или нет. В любом случае, если сделку признает недействительной суд, вы потеряете только 3 млн, а не 6, ведь вы действительно договорились на такую сумму, а не просто уходите от налогов.

Мы уже рассказывали, что банки без проблем дают ипотеку, если цена по договору ниже рыночной стоимости дома. Если вы перестанете платить по кредиту, у банка в залоге будет более дорогой дом. Вряд ли он будет против.

У родственников мужа проблем с налоговой тоже не будет: вы нашли выгодное предложение на рынке жилья, а это не криминал. Хотя если дом в собственности родственников меньше определенного законом срока, то им все равно придется заплатить налог в размере 70% кадастровой стоимости дома, независимо от цены в договоре.

У вас тоже не будет проблем с налоговым вычетом. При условии что вы заявите о неравном распределении расходов при оплате дома. По договору цена дома все равно выше предельной суммы для вычета. Но если будете продавать его в течение трех лет после покупки по его реальной цене, налог уменьшить не получится.

Что в итоге

Банки напрямую не запрещают покупать в ипотеку жилье у близких родственников. Но банк вправе отказать в кредите, если будет подозревать, что вы не сможете вернуть деньги.

Если покупателем части дома будет ваш муж, а продавцом — его отец, мать, брат или сестра, то муж не сможет получить налоговый вычет. Даже если позже устроится на официальную работу.

Можно ли купить недвижимость у родственника в ипотеку?

Купля-продажа недвижимости — сложный вид сделок, особенно когда в них присутствует ипотечное кредитование. Банки далеко не всегда выдают ипотеку: заемщик должен отвечать ряду условий, а также обязательно иметь хороший рейтинг и кредитную историю. А если сделка происходит между родственниками, сложностей становится еще больше. В дело вступают юридические нюансы, которые следует учитывать перед взятием ипотеки. В ряде случаев сделка и вовсе невозможна по закону — или разрешена законодательством, но не соответствует критериям банков. Так что, перед тем как брать в ипотеку квартиру у родственника, надо заранее «прощупать почву».

Содержание статьи

Близкие и взаимозависимые родственники

Первое, что стоит запомнить, — как взаимоотношения между членами семьи трактует закон.

  • Родители и дети, бабушки и дедушки, братья и сестры, внуки — эти люди считаются близкими родственниками. Приемные дети и родители по закону приравниваются к родным — это полноценные члены семьи.
  • Существует еще одна категория — взаимозависимые родственники. Сюда относят родителей и детей, опекунов и людей под опекой, а также братьев и сестер — как полнокровных, так и неполнокровных. В эту категорию также входят супруги и попечители. Усыновители и усыновленные, как и в предыдущем случае, приравниваются к родным членам семьи.

Эти понятия стоит знать, чтобы не путаться в банковских определениях и юридических формулировках. Некоторые организации отдельно указывают условия для сделок между близкими и взаимозависимыми родственниками.

Особенности покупки недвижимости у родственника

  • Как правило, расчеты между покупателем и продавцом проводятся без использования наличных. Это может быть требованием кредитора — так банк убеждается, что сделка не фиктивная.
  • Несовершеннолетние не могут участвовать в сделках купли-продажи недвижимости. Если квартира принадлежит ребенку, приобрести ее в ипотеку или продать невозможно. Это одна из причин, по которым у людей временами возникают сложности с продажей жилья, купленного за материнский капитал.
  • Имущество супругов считается общим: купить недвижимость у мужа и жены нельзя. А вот бывшие супруги могут совершать между собой сделки купли-продажи.
  • За покупку недвижимости у взаимозависимого лица практически невозможно получить налоговый вычет. Чаще всего эта возможность ограничена законом, но в конкретной ситуации лучше обратиться в налоговую службу, чтобы уточнить ситуацию.
  • Как правило, на покупку жилья у родственников не распространяются программы льготного ипотечного кредитования с государственной поддержкой.

Может ли банк отказать в выдаче ипотеки

Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе — сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать — обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:

  • сумма сделки слишком маленькая, а стоимость квартиры заявлена существенно ниже рыночной;
  • родственник, продающий недвижимость, не имеет в собственности иного жилья и не предоставляет доказательств того, что ему есть где жить после сделки;
  • сделка совершается с использованием наличных.

Банк может для перестраховки затребовать у заемщика свидетельства наличия первого взноса: на банковском счету или наличными. Это делается, чтобы избежать нецелевой траты ипотечных средств. Подозрительность кредитора по отношению к семейным сделкам — фактор, из-за которого куплю-продажу надо планировать особенно внимательно.

Что стоит учесть перед покупкой недвижимости у родственника

Несмотря на все ограничения, покупка жилья у родственника в ипотеку возможна — хотя такая сделка может оказаться менее выгодной, чем приобретение недвижимости у постороннего. Банки с подозрением относятся к подобной купле-продаже — стоит соблюсти ряд условий:

  • заранее приготовить первый взнос и показать кредитору доказательства его существования;
  • убедиться, что стоимость жилья соответствует рыночной, а среди его владельцев нет несовершеннолетних;
  • узнать о возможности или невозможности получить налоговый вычет;
  • документально подтвердить, что продавцу есть где проживать после продажи жилья;
  • указать полную стоимость квартиры в договоре купли-продажи;
  • совершать все операции исключительно в безналичной форме.

ЭОС напоминает: к ипотеке нужно относиться серьезно. Это долгосрочный кредит, где в качестве залогового имущества выступает недвижимость, и риски при неуплате существеннее, чем при просрочке потребкредита. Мы советуем проявить внимательность и заранее уточнить особенности сделок между родственниками в кредитном отделе банка.

Если у Вас возникли вопросы, то мы готовы предложить анонимную консультацию. Воспользуйтесь услугой анонимный звонок и просто начните диалог с оператором. Доверительные отношения между оператором ЭОС и клиентом — залог успешного разрешения финансовых проблем.

Как работает анонимный звонок?

Позвоните на номер анонимной линии ЭОС
8 800 775 02 04
с 8:00 до 20:00 мск

Задайте все интересующие Вас вопросы

Получите консультацию оператора

Анонимная горячая линия.
Проконсультируйтесь по вопросам погашения задолженности в компании ЭОС, не раскрывая личных данных.

с 08:00 до 20:00 мск

Оператор

Вас может также заинтересовать:

Статья

Что делать, если банк продал долг коллекторам?

Статья

Как правильно вести себя с коллекторами

Статья

Как погасить долг по кредитной карте?
Ежемесячный платеж

Девушка© 2021

Доступно в Google Play

Наш сайт использует файлы cookies. Используя наш сайт, Вы даете согласие на их использование. Вы можете отказаться от использования cookies, настроив необходимые параметры в своем браузере.

Звонок

Chat-bot

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим в соответствии с требованиями Федерального закона № 152-ФЗ «О персональных данных» от 27.07.2006 года свободно, своей волей и в своем интересе выражаю свое безусловное согласие на обработку в ООО «ЭОС», зарегистрированном в соответствии с законодательством РФ по адресу: 125009, Москва, ул. Тверская. д. 12, стр. 9, ОГРН 1077758117117, ИНН 7714704125 (далее «Оператор»), моих персональных данных, представленных в настоящем обращении и относящихся к перечисленным ниже категориям персональных данных:
— Фамилия;
— Имя;
— Отчество;
— Номер телефона;
— E-mail.

Я даю согласие на обработку персональных данных с целью обработки настоящего электронного обращения и предоставления информации о результатах его рассмотрения посредством электронной почты, телефонных обращений, sms-сообщений, направления почтовой корреспонденции.

Читайте также  День донора: где и как в Москве сдать кровь и плазму

Под обработкой персональных данных, на которую мной выражено согласие, следует понимать любое действие (операция) или совокупность действий (операций) в отношении моих персональных данных, необходимых для достижения указанной выше цели и совершаемых с использованием средств автоматизации и/или без использования таких средств, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), блокирование, удаление, уничтожение персональных данных.

Настоящее согласие действует до момента достижения цели обработки персональных данных или в течение срока хранения персональных в соответствии с законодательством РФ.

Настоящее согласие может быть отозвано в любой момент по моему письменному заявлению.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector